Germaniya daromad yondashuvi - German income approach

The Germaniya daromad yondashuvi (Nemischa: Ertragswertverfahren, qisqacha EWV) Germaniyada kelajakdagi pul oqimlari oqimini keltirib chiqaradigan mol-mulkni baholashda qo'llaniladigan standart yondashuvdir.

Asosiy tamoyillar va qoidalar

EWV Germaniya qonunchiligi bilan kodlangan uchta baholash usullaridan biridir. The Vergleichswertverfahren (sotish bilan taqqoslanadigan yondashuv) asosan mulk egalari egallagan binolar (yakka tartibdagi uylar, kondominyumlar) va erlarning qiymatini aniqlash uchun ishlatiladi. The Saxwertverfahren (xarajat yondashuvi) faqat kelajakdagi pul oqimini o'lchab bo'lmaydigan maxsus foydalanish xususiyatlari uchun ishlatiladi. Keyinchalik, EWV baholashning katta qismi uchun ishlatiladi.

EWV asosan xalqaro amaliyotga mos kelishiga qaramay, ba'zi muhim farqlar mavjud:

• Er va obodonlashtirish ishlari alohida ko'rib chiqiladi. Germaniyaning umumiy qabul qilingan baholash printsiplari (GAVP) erdan cheksiz foydalanish mumkinligini, ammo binolarning yashash muddati cheklanganligini taxmin qiladi; Bu aktivlar balansiga to'g'ri keladi. Erning qiymati daromadlar va xarajatlar yondashuvlarida sotishni taqqoslash yondashuvi bilan aniqlanadi Gutachterausschuss (mahalliy baholash qo'mitalari, lit. "ekspert qo'mitalari"), keyinchalik qurilish qiymatiga qo'shiladi.
• Erni egallab turgan binolar tomonidan erdan foydalanishni hisobga olish uchun sof operatsion daromad tomonidan kamaytiriladi Liegenschaftszinlar (bino egasi tomonidan er egasiga to'lanadigan foizlar, ya'ni yer ijarasi). The Liegenschaftszinlar er qiymatining hosilasi va Liegenschaftszinssatz (erdan foydalanganlik uchun foiz stavkasi). The Liegenschaftszinssatz hosilning ekvivalenti - ba'zi bir muhim farqlar bilan - va bilan belgilanadi Gutachterausschuss.
• Buyuk Britaniyadagi amaliyotda barcha xavf-xatarlardan (ARY) farqli o'laroq Liegenschaftszinssatz (LZ) sukut bo'yicha nafaqani o'z ichiga olmaydi (tarkibiy bo'shliq bilan aralashmaslik kerak) va shuning uchun uni olib tashlash kerak yalpi operatsion daromad. Natijada Liegenschaftszinssatz odatda barcha xatarlar rentabelligidan past bo'ladi.
• Yaxshilashning iqtisodiy muddati cheklangan degan taxminga asoslanib, hosil va qolgan iqtisodiy hayot sof operatsion daromad orqali qurilish qiymatini belgilaydi.
• Qo'shimcha ravishda ta'kidlash kerakki, Germaniyadagi shartnomalar, odatda, uy egasi texnik xizmat ko'rsatish va ekspluatatsiya xarajatlarining AQSh va Buyuk Britaniyadagi hamkasblariga qaraganda ko'proq qismini o'z zimmasiga olishini belgilaydi.

Germaniyada ko'chmas mulkni baholash federal tomonidan tartibga solinadi Baugesetzbuch (qisqacha. BauGB, qurilish va qurilishning nemis qonunlari).^[1] Ushbu federal qonun tomonidan qo'llab-quvvatlanadi Wertermittlungsverordnung (qisqacha. WertV, "qiymatni aniqlash to'g'risidagi nizom").^[2] WertV kodlangan baholash yondashuvlarini va umumiy baholash texnikasini belgilaydi. WertV-ning umumiy qoidalari bundan keyin ham qo'llab-quvvatlanadi Wertermittlungsrichtlinie (qisqacha WertR, "qiymatni aniqlash bo'yicha ko'rsatma").^[3] WertR hisob-kitoblar uchun shablonlarni, jadvallarni (masalan, iqtisodiy amortizatsiya) va turli ta'sirlarni ko'rib chiqish bo'yicha ko'rsatmalarni taqdim etadi. WertV va WertR norasmiy foydalanish uchun baholash uchun majburiy emas, ammo ular eng yaxshi amaliyot yoki Germaniyaning professional baholash amaliyoti (PAP) deb qaralishi kerak.

Qiymat drayverlarini aniqlash

Bino holati va foydalanish muddati

Binoning holati baholashga bevosita ta'sir qiladi. Avvalo binoning texnik jihatdan orqada qolishi yoki yo'qligini aniqlash kerak. Agar shunday bo'lsa, ushbu qoloqlikni hal qilish uchun xarajatlar (odatda shunday deyiladi) kapeks) hisoblash kerak va keyinchalik qiymatdan chiqarib tashlanadi. Ushbu hisob-kitob uning ijaraga olingan daromad bilan bog'liqligi va binoning yoshini kuchga kirishi kerak degan taxmin asosida amalga oshirilishi kerak. Ikkinchidan, katta ta'mirlashni yoki modernizatsiyalashni hisobga olish kerak, chunki ular binoning foydalanish muddatini uzaytirishi mumkin.

Nemis adabiyoti va yarim rasmiy Normalherstellungskosten 2000 yil (qisqartirilgan NHK 2000, "Oddiy ishlab chiqarish xarajatlari") ^[4] odatda ko'p yashash joylari uchun 60-80 yil va ofis binolari uchun 50-80 yil deb baholanadigan foydali hayot muddati haqida batafsil ma'lumot bering. Shuni ta'kidlash kerakki, foydalanish muddati iqtisodiy muhitni hisobga olgan holda qo'llanilishi kerak, texnik muddat esa cheksiz bo'lishi mumkin. Foydalanish muddatining oxiriga kelib, binoning qiymati keskin pasayishi tushuniladi, chunki uzoq muddatda ijara daromadlarini olish uchun yangi bino yoki katta ta'mir zarur bo'ladi.

Shuning uchun yaqinda katta ta'mir (tashqi qobiq, ijaraga olinadigan joylar, HVACR, va hokazo) binoning qolgan foydalanish muddatini sezilarli darajada ko'paytirishi mumkin, chunki ta'mirlash hajmi va rejalashtirish va energiya sarfi kabi boshqa mulohazalar bu harakatni aralashtirib yubormaydi.

Binoning asbest yoki boshqa zararli materiallar bilan ifloslanishi ham umumiy qiymatga ta'sir qilishi mumkin; bu odatda binoning qiymatidan zararsizlantirish xarajatlarini olib tashlash bilan hisobga olinadi.

Er qiymati

Erning qiymatini alohida aniqlash uchun Germaniyada baholovchi odatda tomonidan to'plangan ma'lumotlardan foydalanadi Gutachterausschuss (GA). Aksariyat GA'lar bozor hisobotlarini har ikki yilda, shu jumladan nashr etadilar Bodenrichtwertkarten (er qiymati bo'yicha ko'rsatma xaritalar). Bundan tashqari, to'g'ridan-to'g'ri mahalliy GA bilan bog'lanish va ma'lum bir er uchastkasida er qiymati to'g'risidagi ma'lumotlarni so'rash mumkin.

Ushbu taqqoslanadigan narsadan foydalanishda quyidagilar e'tiborga olinishi kerak:

• Taqqoslanadigan narsa yaqin bo'lishi kerak yoki er qiymati zonasi haqida gap ketganda, baholash ob'ekti tegishli zonada yoki uning yaqinida bo'lishi kerak;
• Foydalanish turi (turar joy, ofis, chakana savdo, sanoat va boshqalar) baholash predmetiga mos kelishi kerak;
• Umumiy maydon maydonida yoki umumiy hajmda o'lchangan foydalanish darajasi tegishli konversiya koeffitsientlari yordamida taqqoslanadigan bo'lishi kerak;
• Er uchastkasining o'lchamini hisobga olish kerak.

Bundan tashqari, baholovchi er qiymatiga ta'sir qiladigan qo'shimcha omillar mavjudligini tekshirishi kerak. Bu saytni ishlab chiqish xarajatlari, ifloslanish, yo'l harakati xavfsizligi va boshqa huquqlar va boshqalar bo'lishi mumkin. Ular tegishli tartibda hisobga olinishi kerak.

Yo'l bering

Nemis baholash amaliyotida Liegenschaftszinssatz, hal qiluvchi qiymat drayveri, chunki u aniqlash uchun ishlatiladi Liegenschaftszinlar (iqtisodiy foydali "er" dan foydalanishni hisobga olish uchun binoning sof operatsion daromadidan olinadigan shartli ijara haqi). Bundan tashqari, qoldiq umr ko'rish bilan birga, u bino qiymatini hisoblash uchun ishlatiladigan multiplikatorni matematik ravishda aniqlaydi.

Shunga qaramay, Gutachterausschüsse hosil haqida ma'lumot beradi. Xarid qilish narxlari ma'lumotlar bazasini empirik tahlil qilish orqali GA foydalanish samaradorligi bo'yicha mahalliy rentabellikni belgilaydi. Afsuski, keng tarqalgan muammo shundaki, kichik munitsipalitetlarning ayrim GA'lari ushbu tahlillarni o'tkazmaydilar va shu bilan hosil haqida ma'lumot nashr etmaydilar. Bunday holda, baholovchi butun mamlakat bo'ylab hosil ma'lumotlari, bozor tadqiqotlari va tajribalarning kombinatsiyasiga asoslanishi kerak.

So'nggi bir necha yil ichida uy-joy mulkdorlari (ko'p qavatli uylar) rentabelligi odatda mahalliy bozor sharoitlariga qarab to'rtdan besh foizgacha bo'lgan. Ofis binolari uchun rentabellik asosan besh dan olti foizgacha bo'lishi kerak, chakana savdo va logistika binolari uchun esa shunga yarasha yuqori bo'ladi.

Belgilangan asosiy rentabellik (foydalanish turi va munitsipalitet uchun) har doim ko'proq tahlil qilinishi kerak, chunki o'rtacha likvidlik darajasida yoki undan yuqori, erning yotqizilishi yoki er rejalari 25 yoki 50 miqdoridagi chegirma yoki mukofot yo'li bilan hisobga olinishi kerak. har bir tegishli omil uchun asosiy ball.

Yalpi daromad

Aytish kerakki, Rohertrag (yalpi daromad) kelajakdagi pul oqimlarini keltirib chiqaradigan ko'chmas mulk uchun eng muhim qiymat omilidir. EWV asosan statik model bo'lib, barqaror daromad kelgusida barqaror sifatida ko'rib chiqilishini anglatadi. Baholovchi o'z fikrini mavjud ijara shartnomalari asosida shakllantiradi, shu bilan birga bozor ijarasini hisobga oladi.

Tijorat ko'chmas mulkida, masalan, ofis yoki chakana binolarda, ijara shartnomalari uzoq muddatli bo'lib, ijarachi yaxshi kredit reytingiga ega bo'lgan taqdirda, mavjud ijaralar odatda barqaror daromadni belgilaydi. Agar bunday bo'lmasa, u holda baholovchi o'zining bozor haqidagi bilimlariga, shuningdek kelajakdagi ijara shartnomalari bo'yicha tajribasiga tayanishi kerak. Mumkin bo'lgan imtiyozlar ham hisobga olinishi kerak.

Tijorat ko'chmas mulkidan farqli o'laroq, uy-joylarni ijaraga berish shartnomalari Burgerliches Gesetzbuch (qisqacha BGB, "Germaniya fuqarolik kodeksi"). Ko'chmas mulkka oid markaziy g'oyalardan biri bu Ortsübliche Vergleichsmiete (mahalliy odatiy taqqoslanadigan ijara haqi). Yangi ijara shartnomalari mahalliy odatiy taqqoslanadigan ijara haqidan 20 foizdan oshmasligi kerak (yurisdiktsiyasiga qarab BGB tomonidan aniq ko'rsatilmagan), aks holda ijara shartnomalari bekor qilinishi mumkin. Amaldagi lizing shartnomalarida ijara haqi oshishi (i) mahalliy odatiy taqqoslanadigan ijara haqidan oshmasligi kerak, (ii) faqat oxirgi 15 oy ichida ijara haqi oshmagan taqdirda va (iii) umumiy 20 foizdan oshmasligi kerak. uch yil ichida foiz.^[5] Xulosa qilish kerakki, turar-joy aktivlarining barqaror ijara haqini aniqlash konservativ binolarda va amaldagi ijara haqlari bilan chambarchas bog'liq holda amalga oshirilishi kerak. Tajriba shuni ko'rsatadiki, ilgari xorijiy investorlar bunday qonun hujjatlari ta'sirini past baholashga moyil edilar.

Yuqorida tavsiflanganidek belgilangan barqaror renta barqaror deb hisoblanadi va qaytarib bo'lmaydigan asosga aylanadi. Shu bilan birga, qisqa muddatda ijaraga beriladigan yoki haddan tashqari ruxsat berilishi mumkin. Bu bilan barqaror ijara haqi o'rtasidagi farq diskontlangan bo'lishi kerak va natijada qiymat qurilish qiymatiga qo'shilishi yoki chiqarilishi kerak (bu yondashuv ba'zi jihatdan Buyuk Britaniya amaliyotida qo'llaniladigan qattiq yadro / qatlam usuli bilan taqqoslanadi).

Maxsus holat - bu mavjudlik struktureller Leerstand bozordagi muvozanatning buzilishi yoki sub'ekt mulkining noqulay xususiyatlaridan kelib chiqqan holda (uzoq muddatli yoki tarkibiy bo'shliq). Agar shunday bo'lsa, barqaror ijara haqini belgilash to'liq ijaraga olingan mulkni o'z zimmasiga olmaydi, aksincha ma'lum darajadagi doimiy bo'sh ish joyiga imkon beradi.

Qo'shimcha daromadlar, masalan. mobil telefon antennalari ham yalpi daromadga kiritilishi kerak.

Xarajatlar

Germaniyaning GAVP (ayniqsa, WertV) Bewirtschaftungskosten (operatsion xarajatlar) to'rt turga bo'linadi. Shunisi e'tiborga loyiqki, Germaniyadagi shartnomalarda, odatda, uy egasi texnik xizmat ko'rsatish va ekspluatatsiya xarajatlarining AQSh va Buyuk Britaniyadagi hamkasblariga qaraganda yuqori qismini o'z zimmasiga oladi.

• The Heiz-, Betriebs- und Nebenkosten ("isitish xarajatlari va joriy xarajatlar"): tegishli ijara shartnomalariga qarab, tijorat ob'ektlarida barcha xarajatlar ijarachiga o'tkazilishi mumkin va odatda. Bu turar-joy aktivlarida farq qiladi, chunki Betriebskostenverordnung (qisqacha BetrKV, "joriy xarajatlarni tartibga solish") qaysi xarajatlarni va qaysi xarajatlarni o'tkazish mumkin emasligini belgilaydi.^[6] Suv, issiqlik ta'minoti, qarovchi va boshqalar xarajatlari o'tishi mumkin (energiya kompaniyalari odatda elektr energiyasi uchun xarajatlarni to'g'ridan-to'g'ri ijarachiga hisoblashadi), mol-mulk solig'i va sug'urta kabi boshqa xarajatlarni qoplash mumkin emas. Shuning uchun turar-joy ob'ektlarini baholashda ma'lum miqdorga (oyiga kvadrat metr uchun 20 dan 50 evrosentgacha) ruxsat berilishi kerak.
• The Verwaltungskosten ("ma'muriy xarajatlar"): Ular tijorat ijarasida berilishi mumkin, lekin uy-joy ijarasida emas. Boshqarish xarajatlari odatda tijorat ob'ektlari uchun yalpi daromadning ikki foizidan besh foizigacha va turar-joy ob'ektlaridagi har bir turar joy uchun oyiga 15 dan 20 evrogacha o'zgaradi. Agar bino kooperativ mulkida bo'lsa, ma'muriy xarajatlar ancha yuqori.
• The Instandhaltungskosten (texnik xarajatlar): Tijorat ijarasida, agar shartnoma tegishli ravishda tuzilgan bo'lsa, ularni qoplash mumkin. Aksariyat shartnomalar tashqi qobiqni saqlash xarajatlarini egasiga qoldiradi. Uy-joy ko'chmas mulki bilan egasi xizmat ko'rsatish xarajatlarini qoplashi kerak. Aniq raqamlarni aniqlash uchun, shuningdek, dalgalanma qanchalik balandligini va kosmetik ta'mirlash bo'yicha kelishilganligini hisobga olish kerak. Texnik xizmat ko'rsatish xarajatlari bo'yicha standart prognozlar har bir kvadrat metr uchun yiliga to'rtdan 20 evrogacha farq qiladi.
• The Mietausfallwagnis (ijaraga berilgan zarar uchun nafaqa): Kirishda aytib o'tilganidek, Germaniyaning GAVP-da ijaraga beriladigan zarar (ijarachining yomon iqtisodiy ahvoli tufayli yo'qolgan mavjud lizingdan olinadigan daromad) xarajat sifatida ruxsat etiladi. Bu AQSh yoki Buyuk Britaniyadagi amaliyotga nisbatan g'alati ko'rinishi mumkin, ammo uning zarari uchun juda aniq yo'l qo'yilishi afzalligi bor. Odatda mavjud raqamlar asosida hisoblanadi. Yaxshi boshqariladigan turar-joy ob'ektlarida u ikki foizdan, savdo ob'ektlarida uchdan to'rt foizgacha (ijarachilar tarkibiga qarab) yuqori bo'lmasligi kerak.

Hisoblash tartiblari

Qiymat drayverlari aniqlangandan so'ng hisoblash protsedurasining o'zi juda oddiy.

Erning qiymatini hisoblash

Erning qiymati erning qiymatini (tuzatishlardan so'ng) er hajmiga ko'paytirish yo'li bilan hisoblanadi. Ortiqcha erlarni alohida ko'rib chiqish kerak, chunki bu alohida holat. Potentsial zararsizlantirish xarajatlari yoki qiymatga ta'sir qiluvchi boshqa ta'sirlar tegishli mukofot yoki chegirma bilan hisobga olinadi.

Bino qiymatini hisoblash

The Jahresreinertrag ("sof yillik operatsion daromad" (NOI)) yalpi daromaddan yillik xarajatlarni olib tashlash yo'li bilan aniqlanadi. Keyingi bosqichda shartli er ijarasi uchun ruxsat beriladi. Bu shunday deb nomlangan Liegenschaftszinlar ("erdan foydalanganlik uchun ijara haqi") er qiymatini hosil bilan ko'paytirish orqali aniqlanadi (tuzatishlardan so'ng). Olingan yillik sum avvalgi qadam natijasidan chiqariladi.

Yillik NOIni qurilish qiymatiga aylantirish uchun multiplikator matematik ravishda (yoki WertR tomonidan taqdim etilgan jadvallardan foydalangan holda) qoldiq foydalanish muddati va hosildan (tuzatishlardan keyin) aniqlanadi. Multiplikator va NOI mahsuloti qurilish qiymatini aniqlaydi.

Ushbu qurilish qiymati xizmat ko'rsatish muddati ortib ketganligi, zararli materiallar, ijaraga berilgandan keyin yoki kamroq bo'lganligi uchun mukofotlar yoki ajratmalar bilan sozlanishi mumkin, natijada binoning sozlangan qiymati hisoblanadi.

Mustahkamlash

Er qiymati va qurilish qiymati (yaxshilanishlar) qo'shilishi mulk qiymatiga olib keladi. WertV 19-moddasi avvalgi bosqichlarda hisobga olinmagan har qanday holat bo'yicha yakuniy tuzatishlar kiritish imkoniyatini taqdim etadi. Biroq, har qanday qo'shimcha tuzatishlar aniq ko'rsatilishi kerak.

Rasmiy jihatlar

Yaxshi baholash hisoboti shaffof va tushunarli bo'lishi kerak. Qiymat drayverlarini aniqlash yaxshi hujjatlashtirilgan va havola qilinishi kerak, shunda mutaxassis o'quvchi hisobot sifatini tezda baholashi mumkin.

Aksariyat baholash hisobotlari quyidagicha tuzilgan:

• Kirish, baholash sanasi, buyurtmachi va baholash maqsadi;
• Er reestrini va boshqa huquqiy omillarni hujjatlashtirish;
• Erlarning tavsifi va obodonlashtirish;
• Bozor holatini va ijara shartnomalarini tahlil qilish;
• Qiymat drayverlarini aniqlash hujjatlari;
• Hisoblash va qiymatlar bayonoti;
• Surat hujjatlari bilan ilova.

Xulosa

Nazariy nuqtai nazardan, Germaniya daromadlari yondashuvi ba'zi bir o'ziga xos xususiyatlarni o'z ichiga oladi: ijaraga beriladigan yalpi daromadni aniqlashda u AQSh daromadlari yondashuviga juda o'xshash bo'lsa ham, daromadni erlarni obodonlashtirish va obodonlashtirish o'rtasida taqsimlash bilan binoga imkon beradi. cheklangan foydali umrni hisobga olish kerak, u shuningdek elementlarini o'z ichiga oladi diskontlangan pul oqimi yondashuv.

Germaniya PAP odatda mavjud raqamlarga tayanishni maslahat beradi, ammo kerak bo'lganda empirik qadriyatlarga va tajribaga qaytishga imkon beradi. Yuqori darajada standartlashtirilgan bo'lib, Ertragswertverfahren - professional tarzda qo'llanilganda - hisobot o'quvchisiga uning asosidagi taxminlarni tezda o'rganish va baholash imkoniyatini beradi.

Adabiyotlar

Tashqi havolalar

• Krosbi, N. (2007) "Germaniyaning ochiq fondlari: baholash muammosi bo'lganmi?" (PDF). (98.9 KiB ) Ko'chmas mulk va rejalashtirish bo'yicha ish hujjatlari, O'qish universiteti. Germaniyada daromad yondashuvining tanqidini o'z ichiga oladi.
• Schulz, R. (2002) "Standartlashtirilgan usullarga muvofiq ko'chmas mulkni baholash: empirik tahlil" (PDF). (411 KiB ) Germaniya daromadlari yondashuvining nazariy asosliligi va ampirik aniqligini o'rganish (uchun baholash tenglamalarini o'z ichiga oladi Ertragswertverfahren).