Eng yuqori va eng yaxshi foydalanish - Highest and best use - Wikipedia

Eng yuqori va eng yaxshi foydalanish, yoki eng yuqori yoki eng yaxshi foydalanish (HBU) kabi dastlabki iqtisodchilar tomonidan paydo bo'lgan tushunchadir Irving Fisher Maksimal mahsuldorlik g'oyasini kontseptsiyalashgan (1867-1947).[1] Ushbu atamaning dastlabki eslatmalaridan biri 1831 yildayoq Meyn qonun chiqaruvchisi bayonnomasida ko'chmas mulkni baholash va baholash haqida gapirganda uchraydi: "...er bunday foydalanishdan oldin tasniflangan bo'lsa, bunday ko'chmas mulk eng yuqori va eng yaxshi foydalanishda baholangan bo'lsa... "Bu tushuncha ko'chmas mulkni baholash bu mulk uchun eng yuqori qiymat qanday kelganligini ko'rsatadi. Har qanday holatda ham bozor qiymati ko'chmas mulk qidirilmoqda, bu qiymat uning eng yuqori va eng yaxshi ishlatilishiga asoslangan bo'lishi kerak. Eng yuqori va eng yaxshi foydalanish har doim mulkning haqiqiy joriy foydalanishidan qat'i nazar, eng yuqori qiymatga ega bo'lgan foydalanishdir.

Eng yuqori va eng yaxshi foydalanish ta'riflari

Kanadaning baholash instituti eng yuqori va eng yaxshi foydalanish atamasini quyidagicha belgilaydi:

Jismoniy jihatdan mumkin bo'lgan, tegishli darajada qo'llab-quvvatlanadigan va moliyaviy jihatdan maqsadga muvofiq bo'lgan va eng yuqori qiymatga olib keladigan mulkdan oqilona ehtimol va qonuniy foydalanish.

The Baholash instituti eng yuqori va eng yaxshi foydalanishni quyidagicha belgilaydi:

Jismoniy jihatdan imkoni bor, tegishli darajada qo'llab-quvvatlanadigan, moliyaviy jihatdan imkoni bor va eng yuqori qiymatga olib keladigan bo'sh erlardan yoki yaxshilangan mulkdan oqilona va qonuniy foydalanish. Eng yuqori va eng yaxshi foydalanish qonunchilikda ruxsat etilganligi, jismoniy imkoniyati, moliyaviy imkoniyatlari va maksimal mahsuldorligi to'rtta mezondir. Shu bilan bir qatorda, etarli darajada qo'llab-quvvatlanadigan va eng yuqori joriy qiymatga olib keladigan erdan yoki yaxshilangan mulkdan foydalanuvchiga va foydalanish muddatiga nisbatan ehtimoliy foydalanish.[2]".

Ba'zi hollarda, taklif qilingan foydalanish eng yuqori va eng yaxshi foydalanish bo'lishi mumkin, ammo ba'zi bir xarajatlar uchun aniq iqtisodiyotni o'zgartiradi. Masalan, sanoatda ishlatiladigan sayt bo'lishi mumkin, hozirda u ko'p qavatli turar-joy binolari uchun qonuniy ravishda ishlatilishi mumkin, ammo tozalash (qayta tiklash) uchun juda ko'p mablag 'sarflanishi kerak, chunki hozirda ishlatilayotgan qiymat yuqoriroq. Bunday holda, agar uni davom ettirish mumkin bo'lsa, mavjud sanoat foydalanish eng yuqori va eng yaxshi foydalanish bo'lishi mumkin. Ba'zi hollarda baholovchilarga eng yuqori va eng yaxshi foydalanish bo'yicha aniq ko'rsatmalar beriladi. Ushbu foydalanish quyida muhokama qilingan sinovlardan qonuniy eng yuqori va eng yaxshi foydalanish sifatida o'tmasligi va boshqa qiymatga ega bo'lishi mumkin. Buning bir misoli, parkatorni baholash bo'lishi mumkin, bu erda baholovchiga barcha mumkin bo'lgan barcha foydalanishlarni e'tiborsiz qoldirish bo'yicha ko'rsatma berilgan. Bundan tashqari, mulkdan eng yuqori va eng yaxshi foydalanish ma'lum bir foydalanish (ya'ni tez ovqatlanish restoranini rivojlantirish) emas, balki foydalanish klassi (chakana yoki ko'p oilaviy kabi) bo'lishi mumkin.[2]

Eng yuqori va eng yaxshi foydalanish sinovi

Mulkning maksimal salohiyatini aniqlash uchun erdan foydalangan holda, mulkni tahlil qilish, huquq va cheklovlarni tahlil qilish va bozorni tahlil qilishni o'z ichiga olgan uch bosqichli tahlilni boshlash kerak. Mulkni eng yuqori va eng yaxshi foydalanish deb hisoblash uchun har qanday potentsial foydalanish bir qator sinovlardan o'tishi kerak. Eng yuqori va eng yaxshi foydalanishning aniq ta'rifi turlicha, lekin odatda foydalanish quyidagicha bo'lishi kerak:

  • qonuniy ravishda joizdir
  • jismonan mumkin
  • moliyaviy jihatdan mumkin
  • maksimal darajada samarali

Qonuniy ravishda joizdir

Faqat qonuniy ravishda ruxsat berilgan yoki ruxsat berilgan foydalanish mumkin bo'lgan eng yuqori va eng yaxshi foydalanish hisoblanadi. Bu ruxsat etilmagan va mumkin bo'lmagan foydalanishlarni istisno qilishi mumkin rayonlashtirish, erdan foydalanishni rejalashtirish, hukumat qoidalari bilan taqiqlangan va hujjat cheklovlari yoki ahdlar bilan taqiqlangan foydalanadi.

Mavjud rayonlashtirishdan yoki boshqa mulkiy qoidalardan oldin foydalanishga mo'ljallangan mulk bo'lishi mumkin qonuniy ravishda mos kelmaydigan. Bunday foydalanish amaldagi rayonlashtirish yoki boshqa qoidalarga javob bermasa ham, odatda qonuniydir. Ularni ishlatish ushbu qoidalardan oldinroq bo'lganligi sababli, ular "bobosi". Shu bilan birga, ba'zi bir bunday foydalanish, agar qonuniy ravishda mos kelmaydigan yaxshilanish ma'lum bir nuqtadan tashqarida yo'q qilingan yoki buzilgan bo'lsa, takrorlanmasligi mumkin.

"Qonuniy ravishda joizdir" degani hiyla-nayrangli kontseptual test bo'lishi mumkin, chunki hattoki hozirda ruxsat etilmagan foydalanish ham ko'rib chiqilishi mumkin. Bu tartibga solishni, rayonlashtirishni, hujjatlarni cheklashni va boshqalarni taklif qilinadigan foydalanishga ruxsat berish uchun o'zgartirish mumkin bo'lgan oqilona istiqbol (kamida 50%) mavjud bo'lganda yuz beradi.

Jismoniy jihatdan mumkin

Saytning o'lchamlari, shakli, topografiyasi va boshqa xususiyatlarini hisobga olgan holda har qanday potentsial foydalanish jismoniy jihatdan mumkin bo'lishi kerak. Masalan, 40000 kvadrat metr (3700 m)2) bitta qavatli ombor 10 000 kvadrat metrga (930 m) sig'maydi2) sayt; shuning uchun ushbu imkoniyat fizikaviy imkoniyat sinovidan muvaffaqiyatsiz bo'ladi.

Moliyaviy imkoniyat

Mulkni eng yuqori va eng yaxshi darajada ishlatish moliyaviy jihatdan maqsadga muvofiq bo'lishi kerak: mulkdan taklif etilayotgan foydalanish qurilish xarajatlari va ishlab chiqaruvchi uchun daromadni oqlash uchun etarli daromad keltirishi kerak. Yaxshilangan mol-mulk holatida, qolgan iqtisodiy hayot bilan, moliyaviy maqsadga muvofiqligi masalasi biroz ahamiyatsiz. Qolgan iqtisodiy hayoti cheklangan mulk yaxshilangan taqdirda, moliyaviy maqsadga muvofiqligi saytdan maksimal darajada samarali foydalanish masalasiga aylanadi. Agar bo'sh turgan er qiymati mol-mulk qiymatidan undirilgan qaytarilish / buzish xarajatlari kamaytirilganligi qiymatidan oshib ketsa, saytni qayta qurish mulkdan maksimal darajada unumli foydalanishga aylanadi va eng yuqori tarmoqni anglatmaydigan mavjud yaxshilanishlardan foydalanishda davom etadi. sayt qiymati moliyaviy jihatdan mumkin emas deb hisoblanadi.

Maksimal samarali foydalanish

Va nihoyat, foydalanish ishlab chiquvchiga eng yuqori daromad (foyda) keltirishi kerak. Gipotetik ravishda turar joy, tijorat yoki sanoat rivojlanishi bilan rivojlanishi mumkin bo'lgan mulk, ulardan eng yuqori va eng yaxshi foydalanishda faqat bittasiga ega bo'lishi mumkin. Ushbu uchta taxminiy rivojlanish stsenariylari maksimal darajada samarali foydalanish testini namoyish qilish uchun amal qiladi.

Sayt narxi: $ 100,000 (uchta misolda ham o'zgarishsiz)

Qurilish qiymati 930 m2) sanoat ombori: $ 750,000

Bozor qiymati 10,000 kv. Fut (930 m.)2) sanoat ombori: 910 000 dollar

Sanoatni rivojlantirish uchun foyda: 7%

Qurilish uchun sarf-xarajatlar 930 m2) chakana savdo markazi: $ 1,500,000

Bozor qiymati 10,000 kv. Fut (930 m.)2) chakana savdo markazi: $ 1.840.000

Chakana savdoni rivojlantirish foydasi: 15%

Qurilish qiymati 930 m2) turar-joy binolari: 1 200 000 dollar

Bozor qiymati 10,000 kv. Fut (930 m.)2) turar-joy binolari: $ 1,534,000

Uy-joylarni rivojlantirish uchun foyda: 18%

Misollardan ko'rinib turibdiki, chakana savdoni rivojlantirish umumiy bozorning eng yuqori qiymatiga olib keladigan bo'lsa-da, turar-joy qurilishining ssenariysi ishlab chiqaruvchiga eng yuqori daromadni keltirib chiqaradi va bu undan maksimal darajada samarali foydalanishga imkon beradi.

Darhaqiqat, kapital va ishchi kuchining qisqa muddatli cheklovlari, boshqa muhim omillar o'rtasidagi muqarrar to'qnashuvlar, shuningdek, ishlab chiqaruvchilarning moyilligi va tajribasi ko'pincha maksimal darajada unumli bo'lmagan, ammo murosaga keladigan rivojlanishlarga olib keladi. Ular ishlab chiqaruvchi daromad keltiradigan darajada samarali va xavfsizdir, lekin ular maksimal darajada samarali emas. Jeyms Graaskamp ushbu haqiqatni aniqroq aks ettiradigan modelni to'liq ishlab chiqdi va uni atamaladi eng ehtimoliy foydalanish.

Bo'sh va yaxshilandi

Eng yuqori va eng yaxshi foydalanish testi yaxshilangan mulkka nisbatan qo'llaniladi sifatida yaxshilandi va xuddi bo'sh kabi. Vakant xususiyatlar odatda faqat berilgan bo'sh sifatida sinov. Bo'sh turgan eng yuqori va eng yaxshi foydalanish yaxshilanganidek, eng yuqori va eng yaxshi foydalanish bilan bir xil yoki farq qilishi mumkin. Yaxshilangan xususiyatlar uchun birinchi qo'llaniladigan tahlil - bu er uchastkasining bo'shligi haqidagi taxmin asosida mulkdan foydalanish. So'ngra, tahlil asosiy e'tiborni mulkni hozirda takomillashtirilganligi sababli foydalanishga qaratadi. Mavjud yaxshilanishlarning bo'shliq kabi eng yuqori va eng yaxshi ishlatilishidan farqi har qanday funktsional eskirganlik darajasini ko'rsatadi. Bundan tashqari, mavjud yaxshilanishlar bilan bog'liq uchta potentsial harakatlar mavjud: mavjud yaxshilanishlarni saqlab qolish, yaxshilanishlarni o'zgartirish yoki saytni rivojlantirish sxemasi yoki yaxshilanganlarni buzish va olib tashlash.

Masalan, turar-joy uchun ajratilgan hududdagi A uy eng yuqori va eng yaxshi foydalanishni bo'sh sifatida, eng yuqori va eng yaxshi foydalanishda esa har ikkala uy uchun ham yaxshilanishi mumkin. Tijorat maqsadlarida zonalashtirilgan hududdagi shunga o'xshash B uyida a bo'lishi mumkin bo'sh va eng yaxshi foydalanish rivojlanish sifatida tijorat rivojlanishiga va yaxshilanganligi sababli eng yuqori va eng yaxshi foydalanish yagona oilaviy yashash joyi sifatida doimiy foydalanish uchun bo'lishi mumkin.

Agar "B uyida" bo'sh bo'lgan savdo maydonchasining qiymati uyning turar joy qiymatidan yaxshilanganligi va buzish xarajatlari qiymatidan oshib ketgan bo'lsa, ushbu mulkdan eng yuqori va eng yaxshi foydalanish bo'sh sifatida tijorat partiyasining qiymati. Masalan, "B uyi" 200 ming dollarlik uyga, saytni 250 ming dollarlik savdo maydonchasi sifatida uyni buzish va saytni tayyorlashga 25 ming dollar qiymatiga ega deb taxmin qiling. Saytning eng yuqori va eng yaxshi ishlatilishi - bu uyni buzish va saytni savdo maydonchasi sifatida sotish. Bozor qiymati 225000 dollarni tashkil etadi (250.000 dollar sayt qiymati minus 25000 dollar vayron qilish xarajati). Ammo, agar buzish xarajatlari 55000 AQSh dollarigacha ko'tarilgan bo'lsa, eng yuqori va eng yaxshi foydalanish mavjud bo'lgan uy-joy binolari bo'ladi, chunki tijorat partiyasi qiymati (hozirda 195000 AQSh dollari) yashash uchun mavjud qiymatdan oshmaydi.

Bu mulkning eng yuqori va eng yaxshi ishlatilishi bo'lar edi, garchi bu haqiqatan ham mavjud bo'lsa. Uy vayron qilinmagan bo'lsa ham va sayt savdo maydonchasi sifatida sotilgan bo'lsa ham, eng yuqori va eng yaxshi foydalanish tijorat lotidan foydalanish hisoblanadi. Mulkning bozor qiymati ushbu gipotetik konversiya tomonidan amalga oshiriladi, hatto u hech qachon ro'y bermasa ham, ushbu potentsial konvertatsiya xaridorga olib kelishi mumkin bo'lganligi sababli.

Iqtisodiy nazariya

Ning iqtisodiy tushunchalari qulaylik va almashtirish eng yuqori va eng yaxshi foydalanish tahlilini boshqaring. Mulkning eng yuqori va eng yaxshi ishlatilishi potentsial xaridor uchun uning foydasini belgilaydi. Xaridor mol-mulk uchun bir xil kommunal xizmatga ega bo'lgan raqobatchi mulkdan ko'proq haq to'lamaydi, sotuvchi esa taqqoslanadigan mulkning boshqa sotuvchisidan kam emas.

HBUning boshqa masalalari

HBU - bu boshqa maqsadda ishlatilsa, yuqori qiymatga ega bo'lishi mumkin bo'lgan korxonani aniqlashga qaratilgan belgi.[3]Ko'rsatmalarga binoan ko'chmas mulkni baholashdan tashqari, shunga o'xshash sohalarda qo'llaniladigan boshqa ko'plab shunga o'xshash tushunchalar mavjud Professional baholash amaliyotining yagona standartlari (USPAP). Bir misol, quyida aytib o'tilganidek, undan yuqori va yaxshiroq foydalanish (HBU). AQSh baliq va yovvoyi tabiatni muhofaza qilish xizmati bilan ishlaydigan tashkilot tomonidan tayyorlangan maqolada keltirilgan Amerika Qo'shma Shtatlarining baliq va yovvoyi tabiatni muhofaza qilish xizmati veb-sayt:

"Bular (HBUlar) yog'ochdan tashqari qulayliklar uchun, masalan, dam olish va tabiatni muhofaza qilish uchun yuqori qiymatlarga ega erlar deb ta'riflanadi."[4]

Amerika fermer xo'jaliklari menejerlari va qishloq baholovchilarining Amerika jamiyati (ASFMRA) kabi tashkilotlar Amerika baholovchilar jamiyati (ASA) va Baholash instituti o'zlarining a'zolariga, odatda, baholash bo'yicha topshiriqlarni bajarishda, bozor qiymati va eng yuqori va eng yaxshi foydalanish kabi tushunchalar bilan bog'liq holda, yuqoridagi kabi iqtisodiy bo'lmagan baholash tushunchalaridan foydalanishga yo'l qo'ymaslik to'g'risida ko'rsatma berishdi. Shu bilan birga, muqobil baholash metrikalari tarafdorlari ta'kidlashlaricha, erlarni faqat iqtisodiy nuqtai nazardan baholash, ko'pincha aholi uchun toza suv, yoqimli manzaralar, eroziyani nazorat qilish va dam olish kabi muhim foyda keltira olmaydi. Jamiyat manfaatlari qiymati "[5]"”[6]"potentsial ravishda eng taniqli alternativ baholash kontseptsiyasi bo'lib, ko'plab mualliflar tomonidan muhokama qilingan va maxsus murojaat qilingan Federal er olishning yagona standartlari (UASFLA) ”[7]".

Baholashda korxona qiymatni maksimal darajaga ko'tarish va daromadni oshirish uchun eng yuqori yoki eng yaxshi foydalanishda baholanadi. Shu bilan birga, korxonaning eng yuqori yoki eng yaxshi foydalanish darajasidagi qiymati, agar korxonani boshqa foydalanishga o'tkazish uchun tuzatish zarur bo'lsa, korxonaning hozirgi foydalanishdagi qiymatidan katta bo'lmasligi mumkin.[8]

Shuningdek qarang

Adabiyotlar

  1. ^ Mark A. Munizzo, Liza Virruso Musial, Bozorning umumiy tahlili va eng yuqori va eng yaxshi foydalanish (Meyson, OH AQSh: Cengage Learning, 2010), p. 10
  2. ^ a b Ko'chmas mulkni baholash, 14-nashr, p. 333, baholash instituti tomonidan
  3. ^ Florida Times-Union: 2005 yil 13 iyun - Rayonier: Mark Baschning boshqa turdagi o'rmon mahsulotlari firmasi
  4. ^ AQShning baliq va yovvoyi tabiatni muhofaza qilish xizmati: 1998 yil oktyabr - Plum Creek Timber Company kompaniyasi erlardan yuqori va yaxshiroq foydalanadigan joylar va mahalliy baliqlarni asrash uchun oqibatlari Jerri Sorensen
  5. ^ Muni, Bill; Kinnard, Uilyam N. (2003). "Yangi iqtisodiy bo'lmaganlar: jamoat manfaatlari qiymati, bozor qiymati va iqtisodiy foydalanish". Kichik Uilyam N. Kinnard sharafiga insholar. Ko'chmas mulkdagi tadqiqot muammolari. 9. 261-270 betlar. doi:10.1007/978-1-4419-8953-6_18. ISBN  978-1-4613-4734-7.
  6. ^ [1]
  7. ^ [2]
  8. ^ Dunyo bo'ylab qazib olish va qazib olish bo'yicha global kutubxona: 1991 yil 1-yanvar - ko'mirli atala havzalarini botqoqlik joylariga qaytarish, Lounsbury, R. E. tomonidan "A High or Better Use"; Navrot, Jek R. Arxivlandi 2011 yil 23 iyul, soat Orqaga qaytish mashinasi
  • Ko'chmas mulkni baholash, 12-nashr, baholash instituti tomonidan

Tashqi havolalar