Kapitallashuv darajasi - Capitalization rate

Kapitallashuv darajasi (yoki "yuqori stavka") a ko'chmas mulkni baholash har xil solishtirish uchun ishlatiladigan o'lchov ko'chmas mulk sarmoyalari. Turli xil farqlarga ega bo'lishiga qaramay, yuqori stavka ko'pincha o'rtasidagi nisbat sifatida hisoblanadi sof operatsion daromad tomonidan ishlab chiqarilgan aktiv va asl nusxasi kapital qiymati (the narx aktivni sotib olish uchun to'langan) yoki muqobil ravishda uning amaldagi muddati bozor qiymati.

Asosiy formula

Tarif oddiy tarzda quyidagicha hisoblanadi:

Ba'zi investorlar kapa stavkasini boshqacha hisoblashlari mumkin.

Sotib olish yoki bozor qiymati noma'lum bo'lgan hollarda, investorlar kapitalizatsiya stavkasini tarixiy xavf mukofotlari asosida boshqa tenglamadan foydalanib aniqlashlari mumkin.

Kapitallashuv darajasi quyidagilarga teng: (tavakkalchiliksiz stavka + ko'chmas mulkning tarixiy tavakkal mukofoti - operatsion daromadning kutilayotgan o'sish sur'ati) / 1 - (yillik kapital xarajatlar / sof operatsion daromad). [1]

Tushuntirish misollari

Masalan, agar a bino $ 1,000,000 sotish narxiga sotib olinadi va u 100,000 $ dan sof operatsion daromadni hosil qiladi (qolgan summa) doimiy xarajatlar va o'zgaruvchan xarajatlar brütdan olib tashlanadi ijara daromad ) bir yil davomida, keyin:

  • $100,000 / $1,000,000 = 0.10 = 10%

Aktivning kapitallashuv darajasi o'n foizni tashkil qiladi; bino qiymatining o'ndan bir qismi yilning sof tushumi bilan to'lanadi.

Agar egasi yigirma yil oldin binoni 200 ming dollarga sotib olgan bo'lsa, uning kapa stavkasi

  • $100,000 / $200,000 = 0.50 = 50%.

Biroq, investor buni hisobga olishi kerak Tanlov narxi uning mablag'larini ushbu sarmoyaga bog'lab qo'yish. Ushbu binoni saqlab qolish bilan u 1 000 000 dollar sarmoya kiritish imkoniyatini yo'qotmoqda (binoni bozor narxiga sotish va tushumga sarmoya kiritish orqali). Yuqorida ko'rsatilgandek, agar million dollarlik bino yiliga yuz ming dollardan to'lanadigan foyda keltirsa, u holda stavka o'n foizni tashkil qiladi. Kapital stavkasini hisoblashda investitsiyalarning haqiqiy dastlabki investitsiyalari emas, balki joriy qiymati ishlatilishi kerak. Shunday qilib, yigirma yil oldin uni 200 ming dollarga sotib olgan bino egasi uchun haqiqiy kapa stavkasi ellik foiz emas, balki o'n foizni tashkil etadi va uning ikki yuz ming emas, balki million dollar sarmoyasi bor.

Joriy qiymatni nima uchun ishlatish kerakligiga yana bir misol sifatida, berilgan bino (meros yoki xayriya sovg'asi sifatida) misolini ko'rib chiqing. Yangi egasi yillik sof daromadini boshlang'ich narxiga, aytaylik,

  • $ 100,000 (daromad) / 0 (xarajat) = Aniqlanmagan

Istalgan miqdordagi pulni aniqlanmagan rentabellik darajasi bilan juda tez sarmoya kiritgan har kimning sarmoyasi aniqlanmagan foiz rentabelligiga ega.

Bundan kelib chiqadiki, aktivning qiymati oshgani sayin, uni qoplash stavkasini ushlab turish uchun ishlab chiqaradigan daromad miqdori ham (bir xil stavkada) ko'payishi kerak.

Kapitallashuv stavkalari - bu qanchalik tezligini bilvosita o'lchovidir sarmoya o'zi uchun to'laydi. Yuqoridagi misolda, sotib olingan bino o'n yildan so'ng (100% 10% ga bo'linib) to'liq kapitallashtiriladi (o'zini o'zi to'laydi). Agar kapitallashuv darajasi 5% bo'lsa, the qoplash muddati yigirma yil bo'lar edi ko'chmas mulkni baholash AQShda sof operatsion daromaddan foydalaniladi. Pul muomalasi sof operatsion daromadni minus qarzni to'lash xizmatiga tenglashtirsa. Agar etarlicha batafsil ma'lumot bo'lmasa, kapitalizatsiya stavkasi xarajatlarni, qiymatni yoki talab qilinadigan yillik daromadni aniqlash uchun sof operatsion daromaddan olinadi yoki hisoblab chiqiladi, investor o'z pulini "kapital aktivi" deb biladi. Shunday qilib, u o'z pulidan ko'proq pul ishlab chiqarishni kutadi. Xavfni va boshqa aktivlarga kiritilgan sarmoyalardan qancha foizlar mavjudligini hisobga olgan holda investor o'z pulidan kutgan shaxsiy daromad stavkasi bo'yicha keladi. Bu u kutgan maksimal stavka. Agar unga ko'p qavatli uy 100000 dollarga taklif qilinsa va u ko'chmas mulkka qo'ygan sarmoyalaridan kamida 8 foiz foyda ko'rishni kutayotgan bo'lsa, u 100 ming dollarlik investitsiyani 8 foizga ko'paytirib, kvartiralar 8000 dollar va undan ko'proq pul ishlab topishini aniqlasa, yil, operatsion xarajatlardan so'ng, ko'p qavatli uy - bu amalga oshiriladigan sarmoyadir.

Baholash uchun foydalaning

Ko'chmas mulk sarmoyasida ko'chmas mulk ko'pincha investitsiya mezonlari sifatida foydalaniladigan kapitallashuvning prognoz stavkalariga muvofiq baholanadi. Bu quyidagi formulani algebraik manipulyatsiyasi bilan amalga oshiriladi:

  • Kapital xarajatlari (aktivlar narxi) = Operatsion daromadlar / kapitallashuv darajasi

Masalan, 10 000 AQSh dollari miqdorida sof operatsion daromad keltiradigan ko'p qavatli uyning sotilish narxini baholashda, agar biz kapitallashtirishning prognoz stavkasini 7% deb belgilasak, u holda aktiv qiymati (yoki biz unga egalik qilish uchun to'laydigan narx) $ 142,857 ( 142,857 = 10,000 / .07).

Bu ko'pincha to'g'ridan-to'g'ri kapitallashuv deb nomlanadi va odatda a-da daromad keltiradigan mulkni baholash uchun ishlatiladi ko'chmas mulkni baholash.

Kapitalizatsiya stavkasini baholashning bir afzalligi shundaki, u "bozor bilan taqqoslanadigan" yondashuvdan ajralib turadi baholash (bu uchta bahoni taqqoslaydi: fizik, joylashuv va iqtisodiy xususiyatlarni taqqoslash asosida yana qanday o'xshash xususiyatlar sotilganligi, erning qiymati va kapitalizatsiya stavkalari bilan bir qatorda inshootni qayta qurish uchun haqiqiy tiklash qiymati). Ko'chmas mulk bozorlarining samarasizligini hisobga olgan holda, odatda ko'chmas mulk aktivlarini baholashda bir nechta yondashuvlarga ustunlik beriladi. Shunga o'xshash xususiyatlar uchun kapitalizatsiya stavkalari, xususan, "sof" daromadlar xususiyatlari uchun, odatda, taxmin qilingan daromadlarning to'g'ri baholanishini ta'minlash uchun taqqoslanadi.

Naqd pul oqimi aniqlandi

Kapitallashuv darajasi sof operatsion daromad (NOI) deb nomlangan pul oqimining o'lchovi yordamida hisoblanadi sof daromad. Odatda, NOI avvalgi daromad (daromad) sifatida tavsiflanadi amortizatsiya va foizlar bo'yicha xarajatlar:

  • Operatsion sof daromad (NOI) = Sof daromad - operatsion xarajatlar (ya'ni soliqni hisobdan chiqarish. Amortizatsiya va ipoteka foizlari NOIda hisobga olinmaydi); pul oqimi = operatsion sof daromad (NOI) - qarz xizmati

Soliq va buxgalteriya hisobi bo'yicha amortizatsiya aktivni baholashdan chiqarib tashlanadi, chunki bu aktiv tomonidan ishlab chiqarilgan pul mablag'lariga bevosita ta'sir qilmaydi. Keyinchalik aniqroq va aniqroq ta'rifga erishish uchun yillik texnik xarajatlar yoki kapital xarajatlar foizsiz xarajatlarga kiritiladi.

Garchi NOI yuqori stavkalarni hisoblash uchun ishlatiladigan umumiy qabul qilingan raqam bo'lsa-da (moliyalashtirish va amortizatsiya hisobga olinmaydi), ammo bu ko'pincha turli xil sharoitlarda, shu jumladan oddiy daromadlar deb ataladi.

Taqqoslash uchun foydalaning

Kapitallashuv stavkalari yoki kapital stavkalar investorlarga mol-mulkni aniq operatsion daromadlariga qarab baholashda foydalanishi uchun vositani taqdim etadi. Masalan, agar ko'chmas mulk sarmoyasi yiliga 160,000 dollarlik operatsion daromadni ta'minlasa va shunga o'xshash mulklar 8 foizli stavka asosida sotilgan bo'lsa, ob'ekt mulki taxminan 2 000 000 dollarga baholanishi mumkin, chunki 160 000 dollar 8 foizga (0,08) bo'linib, 2 000 000 dollarga teng. Ko'chmas mulk uchun qopqoq stavkasining nisbatan yuqori bo'lishi investitsiya bilan bog'liq bo'lgan katta xavfni (mahsulotga bo'lgan talabning pasayishi va tegishli qiymat) va mol-mulk uchun nisbatan past darajadagi stavka kamroq riskni (mahsulotga talabning ortishi) ko'rsatishi mumkin. Xavfni baholashda ayrim omillarga kiracının kreditga layoqati, ijara muddati, mol-mulkning sifati va joylashuvi hamda bozorning umumiy o'zgaruvchanligi kiradi.


Aniqlanish omillari

Qopqoq stavkalari uchta asosiy omil bilan belgilanadi; kapitalning imkoniyat qiymati, o'sishni kutishva xavf. [2]

Tijorat ko'chmas mulk investitsiyalari boshqa aktivlar (masalan, aktsiyalar va obligatsiyalar) bilan investitsiya dollarlari uchun raqobatlashadi. Agar kapitalning imkoniyat qiymati juda yuqori bo'lsa, investorlar o'z kapitallaridan boshqa aktivlarni sotib olish uchun foydalanadilar va natijada talabning pasayishi narxlarni pasayishiga va stavkalarning o'sishiga olib keladi. Agar teskari tomon to'g'ri bo'lsa, kapital stavkalari kapitalning arzonroq narxidan kelib chiqadigan talabning ortishi bilan kamayadi.

Tijorat ko'chmas mulkidagi asosiy daromad manbai - bu ijara. Ijara narxlari ijaraga beriladigan maydon uchun alohida bozorni tashkil etadigan turli xil talab va taklif omillari tomonidan ta'minlanadi. Sarmoyadorlar sotib olishni ko'rib chiqayotganda, ushbu bozorning kelajakdagi harakatlarini loyihalashtirishlari kerak, chunki bu aniq aktivga tegishli. Agar kosmik bozor kelajakda ijara stavkalari o'sishini kutayotgan bo'lsa, investorlar joriy daromad oqimi uchun yuqori narxni to'laydilar va bu stavka stavkasini pasaytiradi. Agar kosmik bozor zaif nuqtai nazarni loyihalashtirsa, investorlar kamroq to'lashni xohlashadi va kapa stavkalari ko'tariladi.

Soddalashtirilgan rentabellik stavkasi bo'lganligi sababli, qopqoq stavkalari boshqa choralar singari tavakkalchilik / qaytarilish savdosiga duch keladi. Muxtasar qilib aytganda, qopqoq stavkalari xavf ostida, real yoki sezilgan holda harakatlanadi. Xavfdan qochish har bir odamda turlicha bo'lsa-da, odatda investorlar unchalik xavfli bo'lmagan aktivlar uchun ko'proq pul to'lashga tayyor. Shunday qilib, kamroq riskli aktivlar yuqori riskli aktivlarga qaraganda past darajadagi stavkalarga ega bo'ladi.

Reversioner

Kapitalizatsiya stavkalariga asoslangan mulk qiymatlari "joyida" yoki "o'tgan ijara" asosida hisoblab chiqiladi, ya'ni amaldagi ijara shartnomalaridan olingan ijara daromadlarini hisobga olgan holda. Bundan tashqari, baholovchi ijaraga berishning taxminiy qiymatini (ERV) taqdim etadi. ERV, baholash paytida ob'ektga tegishli mulkka erishishni kutish mumkin bo'lgan ochiq bozor ijarasi to'g'risida baholovchining fikrini bildiradi.

Joydagi ijara va ERV o'rtasidagi farq bu mulkning teskari qiymatidir. Masalan, 160 ming dollarlik ijara haqi va 200 ming dollarlik ERV evaziga mol-mulk 40 ming dollarlik reversioner hisoblanadi. Qimmatbaho buyumlar stavkasini 8% darajasida ushlab tursak, biz ushbu mulkni ijara haqi asosida 2.000.000 AQSh dollari yoki ERV asosida 2.500.000 dollar qiymatiga ega deb hisoblashimiz mumkin.

Va nihoyat, agar ko'chmas mulk uchun to'lanadigan ijara haqi uning ERV-ga teng bo'lsa, u "Rack Ijaraga olingan ".

Aktiv qiymatining o'zgarishi

Kapital stavkasi faqat ko'chmas mulk sarmoyasi ishlab chiqaradigan pul oqimini tan oladi va mulk qiymatining o'zgarishini emas.

Sarmoyadan olinadigan foyda stavkasini olish uchun ko'chmas mulk investor kapital stavkasidan narx o'zgarishi foizini qo'shadi (yoki olib tashlaydi). Masalan, qiymati 2 foizga oshadigan 8 foizli kapitallashuvni yoki kapital stavkasini etkazib beradigan mulk 10 foiz umumiy rentabellikni ta'minlaydi. Haqiqiy amalga oshirilgan rentabellik darajasi aktivni sotib olish uchun ishlatilgan qarz mablag'lari miqdoriga yoki kaldıraçına bog'liq bo'ladi.

So'nggi tendentsiyalar

Ko'chmas mulk investitsiyalari bo'yicha milliy kengash (NCREIF) 2007 yil 30-sentabrdagi hisobotida o'tgan yil davomida barcha mol-mulk bo'yicha daromadlar 5,7% ni va qadrlash rentabelligi 11,1% ni tashkil etganligini xabar qildi.

Wall Street Journal hisoboti Real Capital Analytics va Federal zaxira [3] 2001 yil boshidan 2007 yil oxirigacha idoralar uchun stavka stavkasi taxminan 10% dan 5,5% gacha, kvartiralar uchun esa taxminan 8,5% dan 6% gacha tushganligini ko'rsatdi. 2006 va 2007 yillarda ko'chmas mulk pufakchasining eng yuqori cho'qqisida ba'zi bitimlar bundan ham past stavkalarda amalga oshirildi: masalan, Nyu-York shahridagi Stuyvesant Taun va Piter Kuper Qishloq uylari juda optimistik taxminlar asosida 3,1 foizdan yuqori narxda sotildi.[4] Ushbu past stavkalardagi aksariyat bitimlar kapital rentabelligini ko'tarish, salbiy pul oqimlarini keltirib chiqarish va qayta moliyalashtirishda qiyinchiliklar tug'dirish uchun katta imkoniyatlardan foydalangan.[5]

Iqtisodiy inqiroz tufayli AQShda ko'chmas mulkni sotish narxi ijaraga nisbatan tezroq pasayganligi sababli, kapital stavkalar yana yuqori darajaga qaytdi: 2009 yil dekabr holatiga ko'ra, markaziy biznes tumanlaridagi ofis binolari uchun 8,8% va ko'p qavatli uylar uchun 7,36%.[6]

Shuningdek qarang

Adabiyotlar

  1. ^ https://apartmentpropertyvaluation.com/cap-rate-formula
  2. ^ Geltner, Devid (2014). Tijorat ko'chmas mulk tahlili va investitsiyalari, uchinchi nashr. Meyson, OH: OnCourse Learning. p. 18. ISBN  978-1-133-10882-5.
  3. ^ https://www.wsj.com/articles/SB121436232049002445?mod=residential_real_estate Kapitalizatsiya stavkalari 2008 yil 25 iyunda aralashtirilgan
  4. ^ "Shimoliy-sharq ko'chmas mulk biznesi". www.northeastrebusiness.com.
  5. ^ Yozuvchi, SAMANTHA GROSS, Associated Press. "Egalari: 5,4 milliard dollarlik NY uy-joy komplekslari kreditorlarga beriladi".
  6. ^ https://www.wsj.com/articles/SB20001424052748703906204575027304238657576

Tashqi havolalar