Er shartnomasi - Land contract

A er shartnomasi - ko'pincha tomonidan tasvirlangan quyida keltirilgan boshqa atamalar - bu xaridor va sotuvchi o'rtasida tuzilgan shartnoma ko'chmas mulk unda sotuvchi xaridorni ta'minlaydi moliyalashtirish sotib olishda, va xaridor olingan kreditni to'laydi to'lovlar. Er shartnomasi bo'yicha sotuvchi qonuniy huquqni saqlab qoladi sarlavha mulkka, xaridorga qonuniy egalik qilishdan tashqari boshqa maqsadlarda unga egalik qilishga ruxsat berganda. Sotish narxi odatda vaqti-vaqti bilan bo'lib, ko'pincha a bilan to'lanadi sharni to'lash oxirida qilish uchun vaqt uzunligi to'lovlar mos keladigan to'lashdan qisqa amortizatsiya qilingan kredit (ya'ni, oxirgi balon to'lovisiz qarz). To'liq sotib olish narxi har qanday narxni o'z ichiga olgan holda to'langanda qiziqish, sotuvchi majburiydir etkazmoq (xaridorga) mulkka qonuniy huquq. Boshlang'ich ilk to'lov odatda xaridordan sotuvchiga ham talab qilinadi.

The er shartnomalarining huquqiy holati yurisdiktsiyalar o'rtasida farq qiladi.[noaniq ]

Chunki er shartnomasida ma'lum bir buyumni sotish ko'rsatilgan ko `chmas mulk sotuvchi va xaridor o'rtasida er shartnomasini maxsus turi deb hisoblash mumkin ko'chmas mulk shartnomasi. Odatiy, odatiy ko'chmas mulk shartnomalarida, sotuvchi xaridorga qarz bermaydi; shartnomada yoki kredit ko'rsatilmagan yoki boshqa "uchinchi tomon" qarz beruvchidan, odatda amalda moliya institutidan olingan qarz uchun shartlar mavjud. Uchinchi tomon kreditorlari jalb qilinganida, odatda a garovga olish, a qismi sifatida ipoteka yoki ishonchnoma, mulk sifatida xizmat qiladigan mulkka joylashtiriladi garov kredit qaytarilguncha.

Er shartnomasining boshqa shartlariga quyidagilar kiradi:

  • shartnoma shartlari[1]
  • hujjat uchun shartnoma
  • dalolatnoma
  • yerni to'lash shartnomasi
  • to'lash-sotish shartnomasi

To'lovni to'lash

Sotib olish narxini to'lash bilan to'lash miqdori va ta'siri bo'yicha ipoteka to'lovlariga o'xshash bo'lishi odatiy holdir. Miqdor ko'pincha ipotekaga muvofiq belgilanadi amortizatsiya jadvali. Aslida, har bir to'lash to'lovi sotib olish narxini qisman to'lash va sotib olinmagan narx uchun foizlarni qisman to'lashdir. Bu ipoteka kreditining asosiy qismi va foizlarning bir qismini to'lash bo'lgan ipoteka to'lovlariga o'xshaydi. Vaqt o'tishi bilan xaridor qarzning asosiy qarziga ko'proq pul to'lashi bilan uning mulkdagi kapitali (teng huquq yoki teng foiz) oshadi. Masalan, agar xaridor 2000 AQSh dollari miqdorida dastlabki to'lovni to'lab, 10000 dollarlik er uchastkasi uchun 8000 dollar qarz oladigan bo'lsa va ushbu qarzning yana 4000 dollarini (foizlarni hisobga olmagan holda) qismlarga bo'lib to'laydigan bo'lsa, xaridor er yuzida 6000 dollar o'z kapitaliga ega (bu 60 ga teng) Adolat huquqining%), lekin sotuvchi hujjatlarda qayd etilgan erga qonuniy egalik huquqiga ega (amallar ) hukumatda ovoz yozish idorasi kredit to'liq to'lanmaguncha. Ammo, agar xaridor to'lashni to'lamagan taqdirda, er shartnomasida to'lovlarni o'z vaqtida to'lamaganligi ko'rib chiqilishi mumkin a shartnomani buzish va er shartnomasi qoidalariga qarab, er kapitali sotuvchiga qaytarilishi mumkin.

Har qanday sotuvchi yoki xaridor tomonidan er shartnomalari osongina yozilishi yoki o'zgartirilishi mumkinligi sababli; har qanday to'lov rejalari bilan uchrashish mumkin. Faqat qiziqish, salbiy amortizatsiya, qisqa sharlar, shunchaki bir nechtasini aytib berish uchun juda uzoq amortizatsiya. Er shartnomalari ro'yxatdan o'tkazilmay qolishi odatiy holdir. Bir necha sabablarga ko'ra xaridor yoki sotuvchi shartnomani dalolatnomalar registrida qayd etmaslik to'g'risida qaror qabul qilishi mumkin. Bu shartnomani bekor qilmaydi, ammo bu kiruvchi yon ta'sirlarga ta'sir qilishni kuchaytiradi. Ba'zi shtatlar, masalan, Minnesota, shartnomalarni rasmiylashtirmasdan tuzadilar tezlashtirish bandi, agar bu defolt holatida sotuvchini shartnomani bekor qilish yoki eskirgan taqdirda bo'lgani kabi har qanday asosiy etishmovchilikni bartaraf etish yoki xaridorga, agar korporatsiya bo'lmasa, 18 oy va undan ko'proq vaqt davomida sud jarayonini boshlash huquqini beradi. yig'ish urinishlari amalga oshirilayotganda mol-mulkka bo'lgan huquqlarini saqlab qolish, shu vaqtgacha xaridor shartnomani tuzish bilan bankrotlik huquqiga ega bo'ladi. tezlashtirish bandi, xaridor boshqa garovga qo'yiladigan aktivlarga ega bo'lmaganda, samarali ravishda to'lash opsiyasi. Bankrotlikda ba'zi mintaqalar buni an deb talqin qilishadi ijro shartnomasi rad etilishi mumkin, boshqalari esa uni bankrotlik ishonchidan to'lanadigan qarz sifatida ko'rib chiqadilar. Bu va boshqa turli xil huquqiy noaniqliklar har qanday rag'batlantirishni olib tashlash uchun Yer shartnomalaridan foydalanishni bekor qilish tendentsiyasiga olib keldi va natijada ushbu shartnomalar standart nota va ipoteka kreditlari bilan solishtirganda kamchiliklari aniqroq aniqlandi va qonun bilan tartibga solinadi. [2]

Er shartnomasini tuzish sabablari

Garchi aksariyat er shartnomalari turli sabablarga ko'ra ishlatilishi mumkin bo'lsa-da, ularning eng keng tarqalgan ishlatilishi sotuvchilarni qisqa muddatli moliyalashtirish shaklidir. Odatda, lekin har doim ham emas, sotib olish narxining to'liq miqdorini to'lash muddati amortizatsiya jadvaliga muvofiq sotib olish narxi to'liq to'lanadigan vaqtdan bir necha yil oldinroq bo'ladi. Bu yakuniy to'lovning katta bo'lishiga olib keladi sharni to'lash. Yakuniy to'lov miqdori juda katta bo'lganligi sababli, xaridor yakuniy to'lovni amalga oshirish uchun bankdan an'anaviy ipoteka krediti olishi mumkin. Ba'zan yer shartnomalari an'anaviy kredit tashkiloti tomonidan taqdim etiladigan odatiy ipoteka kreditlari talablariga javob bermaydigan xaridorlar tomonidan tashkil etilmagan yoki yomon kredit yoki yetarli to'lovlar sabablari tufayli foydalaniladi.[iqtibos kerak ] Sotuvchi sotmoqchi bo'lganida va xaridorga an'anaviy moliyalashtirishni tashkil etish uchun etarli vaqt berilmaganda, er shartnomalari ham qo'llaniladi.

Er shartnomasidan foydalanishning boshqa afzalliklari ham bo'lishi mumkin. Moliya muassasasi singari uchinchi tomon qarz berganda, ushbu uchinchi tomon sotuvchi va xaridor bilan bog'liq bo'lgan boshqa ikki tomonga qarshi himoya qilish uchun o'z manfaatlariga ega. Garov sifatida foydalaniladigan mol-mulkning to'g'ri sarlavhasi va qiymatini belgilash qarz beruvchi uchun muhimdir. Shunday qilib, kreditor odatda titul xizmatini, shu jumladan sarlavhani qidirishni va talab qiladi mulk huquqini sug'urtalash mustaqil mulk kompaniyasi tomonidan, baholash va mol-mulkni etarli qiymatga ega bo'lishini tekshirish uchun termit tekshiruvi, a erni o'rganish hech qanday tajovuzlarning yo'qligini ta'minlash va advokatlardan foydalanish uchun yopilish to'g'ri bajarilgan. Ushbu uchinchi tomon qarz beruvchilarga qo'yiladigan talablar qo'shimcha qiladi yopilish xarajatlari qarz beruvchi sotuvchiga va / yoki xaridorga to'lashni talab qiladi. Agar sotuvchi ham qarz beruvchi bo'lsa, bu xarajatlar odatda sotuvchi tomonidan talab qilinmaydi va natijada xarajatlarni tejash va kamroq asoratlarni keltirib chiqarishi mumkin. Bundan tashqari, agar xaridor ushbu xizmatlardan birini talab qilsa, u xarajatlarni to'lashi va kelishuvlarni o'zi amalga oshirishi mumkinligi sotuvchining pozitsiyasi bo'lishi mumkin. Faqat nisbatan rivojlanmagan erlar ishtirok etadigan va agar sotuvchi moliyalashtirishga tayyor bo'lsa, bo'sh joy narxi shunchalik past bo'lishi mumkinki, odatdagi yopilish xarajatlari arzimaydi va tez, oddiy sotuvga to'sqinlik qilishi mumkin. Oson moliyalashtirish va oddiy savdo bitimi sotuvchi uchun xaridorga taklif qilish uchun yaxshi savdo nuqtasi bo'lishi mumkin.

Yer shartnomasi bir tomonlama shartnomadir va moliyalashni ta'minlovchi sotuvchining roziligisiz boshqa xaridorga berilishi mumkin emas.

Iste'molchilar huquqlarini himoya qilish bilan bog'liq muammolar

Tuproq shartnomasi orqali sotish buzilishi mumkin degan xavotir kuchayib borayotganligi sababli qarz berishda haqiqat qonunlar, Iste'molchilarni moliyaviy himoya qilish byurosi (CFPB) ushbu ko'chmas mulk savdosini tartibga solishni ko'rib chiqmoqda.[3] 2015 yilda Texas qonuni ushbu mulk joylashgan okrugning hujjatlarni rasmiylashtirish idorasiga shartnoma tuzish orqali xaridorga mol-mulkka qonuniy huquqni avtomatik ravishda joylashtirish uchun o'zgartirildi. Sotuvchi o'z huquqini yo'qotganda, sotuvchi shartnomada qolgan qoldiq uchun sotuvchiga mol-mulk garovini saqlab qoladi.[4]

Tarixga ko'ra, shartnoma bo'yicha kelishuvlar 20-asrning o'rtalarida Chikagoda mashhur bo'lgan va xaridorlar, ko'pincha qora tanli oilalar hukumat tomonidan sug'urtalangan ipoteka kreditlaridan qochgan, "tenglik to'planmadi va egalik qilish uchun uzoq va xavfli yo'lga duch keldi".[5].

Shuningdek qarang

Adabiyotlar

  1. ^ 1962 YIL ACT SODIYASI - 29A bo'lim (Vik, Avstraliya)
  2. ^ "Arxivlangan nusxa". Arxivlandi asl nusxasi 2010-09-12 kunlari. Olingan 2010-05-13.CS1 maint: nom sifatida arxivlangan nusxa (havola)
  3. ^ https://www.nytimes.com/2016/05/11/business/dealbook/contract-for-deed-lending-gets-federal-scrutiny.html
  4. ^ http://www.edinburgpolitics.com/2015/06/01/protections-for-low-income-texas-homeowners-including-thousands-who-live-in-colonias-approved-by-the-legislature-says- rep-kanales /
  5. ^ https://www.bloomberg.com/opinion/articles/2019-06-17/how-housing-finance-enriched-whites-at-expense-of-black-borrowers

Tashqi havolalar