Ko'chmas mulk shartnomasi - Real estate contract

A ko'chmas mulk shartnomasi a shartnoma sotib olish va sotish, almashtirish yoki boshqa narsalar uchun tomonlar o'rtasida etkazish ning ko `chmas mulk. Erlarni sotish qonunlar va erlar joylashgan yurisdiktsiya amaliyoti bilan tartibga solinadi. Ko'chmas mulk chaqirildi ijara mulki aslida a ijara kvartira kabi ko'chmas mulk va ijara (ijara shartnomalari) bunday ijaralarni qamrab oladi, chunki ular odatda qayd etilishga olib kelmaydi amallar. Freehold ("Doimiyroq") ko'chmas mulkni tashish ko'chmas mulk shartnomalari bilan, shu jumladan etkazib berish bilan qoplanadi to'lov oddiy sarlavha, yashash joylari, qolgan mulk va egalik huquqi servitutlar. Ko'chmas mulk shartnomalari odatda ikki tomonlama shartnomalar (i. e., ikki tomon kelishgan) va belgilangan qonuniy talablarga ega bo'lishi kerak shartnoma qonuni umuman olganda va bo'lishi kerak yozma ravishda majburiy bo'lish.

Shartnoma bo'yicha batafsil ma'lumot berilgan

Yozma ravishda

Barcha yurisdiktsiyalarda erlarni sotish bo'yicha shartnomalarning yozma shaklda bajarilishi qonuniy talab hisoblanadi. Turli xil Firibgarliklar to'g'risidagi nizom er uchastkalarini sotish bo'yicha shartnomalarning yozma shaklda bo'lishini talab qilish. Yilda Janubiy Afrika, Yerni begonalashtirish to'g'risidagi qonun ko'chmas mulkni sotish bo'yicha har qanday bitim yozma shaklda bo'lishi kerakligini belgilaydi. Yilda Italiya, ko'chmas mulkning har bir o'tkazilishi a oldida ro'yxatdan o'tkazilishi kerak davlat notariusi yozma ravishda.

Oddiy amaliyot - "shartnomalar almashinuvi" amalga oshiriladi. Bunda bitimning ikki nusxasi imzolanishi kerak, bittasi har bir tomonda saqlanadi. Tomonlar birgalikda bo'lganda, ikkalasi ham har ikkala nusxaga imzo chekishadi, ularning bir nusxasi har bir tomonda saqlanib qoladi, ba'zan nusxasini bir tomondan boshqasiga rasmiy ravishda topshirish bilan. Ammo, odatda, har bir tomon saqlagan nusxani faqat boshqa tomon imzolashi kifoya. Ushbu qoida shartnomalarni pochta orqali "almashtirish" imkonini beradi. Sotish-sotish shartnomasining ikkala nusxasi har bir tomon boshqa tomon tomonidan imzolangan shartnomaning nusxasini qo'lga kiritgandan keyingina majburiy bo'lib qoladi, ya'ni ayirboshlash "to'liq" deb aytilgan. Agar elektron yurisdiktsiya qonunlari bunday imzolarni aniq tasdiqlamagan bo'lsa, elektron vositalar bilan almashinish odatda birja uchun etarli emas.

Erni sotish bo'yicha shartnoma:

  • Tomonlarni aniqlang: Tomonlarning to'liq ismi shartnomada bo'lishi kerak. Savdo shartnomasida tomonlar ko'pincha ko'chmas mulkni sotuvchi (lar) va xaridorlar (lar) bo'lib, ular ko'pincha direktorlar ularni ajratish ko'chmas mulk agentlari ular samarali vositachilar va vakillardir muzokara narx. Agar savdoda vositachilik qiladigan biron bir ko'chmas mulk agenti bo'lsa, ular odatda savdo-sotiqdan komissiya oladigan ko'chmas mulk brokerlari / agentlari ro'yxatiga kiritilgan.
  • Ko'chmas mulkni (mulkni) aniqlang: Hech bo'lmaganda manzil, lekin afzalroq huquqiy tavsif shartnomada bo'lishi kerak.
  • Xarid narxini aniqlang: Savdo narxining miqdori yoki oqilona aniqlanadigan ko'rsatkich (baholash kelajakda amalga oshiriladi) shartnomada bo'lishi kerak.
  • Imzolarni qo'shing: Ko'chmas mulk shartnomasi ixtiyoriy ravishda (majburiy ravishda emas) tuzilishi kerak va tomonlar tomonidan imzolanishi kerak.
  • Yuridik maqsadga ega bo'lish: Agar u noqonuniy harakatlarni talab qilsa, shartnoma bekor qilinadi.
  • Ishtirok eting Vakolatli partiyalar: Aqli zaif, giyohvandlik bilan shug'ullanadiganlar va boshqalar shartnoma tuza olmaydi. Tomonlardan kamida bittasi voyaga etmagan shartnomalar voyaga etmagan tomonidan bekor qilinadi.
  • Aql uchrashuvini aks ettiring: Har bir tomon aniq bo'lishi va shartnomaning muhim tafsilotlari, huquqlari va majburiyatlari to'g'risida kelishishi kerak.
  • Qo'shish Mulohaza: Ko'rib chiqish - bu ko'chmas mulkni almashtirish evaziga savdolashib sotiladigan qiymatga ega narsa. Pul - bu ko'rib chiqishning eng keng tarqalgan shakli, ammo qiymatni hisobga olishning boshqa shakli, masalan, boshqa mulk evaziga yoki amalga oshirishga va'da berish (ya'ni to'lash va'dasi) ham qoniqarli.

Odatda ko'chmas mulk shartnomasi uchun notarius tomonidan tasdiqlanishi shart emas, lekin ko'plab ro'yxatga olish idoralari sotuvchidan yoki konveyerdan dalolatnoma dalolatnomani yozib olish uchun notarial tasdiqlangan bo'lishi kerak. Ko'chmas mulk shartnomasi odatda hukumat bilan ro'yxatdan o'tkazilmaydi, lekin odatda to'langan narx bo'yicha bayonotlar yoki deklaratsiyalar yozuvchiga murojaat qilishlari shart.

Ba'zan ko'chmas mulk shartnomalarida a yurist tomonlar tomonidan imzolanganidan keyin bir necha kun davomida ko'rib chiqish muddati shartnoma qoidalarini tekshirish va yaroqsiz bo'lgan narsalarga qarshi chiqish.

Agar savdo-sotiqda vositachilik qiladigan biron bir ko'chmas mulk brokerlari / agentlari bo'lsa, xaridorning agenti ko'pincha xaridor (lar) va sotuvchilar (lar) ning imzolashi uchun standart shartnoma shaklidagi bo'sh joylarni to'ldiradi. Broker odatda bunday shartnomalar shakllarini u tegishli bo'lgan ko'chmas mulk uyushmasidan oladi. Ham xaridor, ham sotuvchi shartnomani imzolash bilan kelishib olganida, broker xaridorga va sotuvchiga imzolangan shartnomaning nusxalarini taqdim etadi.

Taklif va qabul qilish

Boshqa shartnomalarda bo'lgani kabi, ko'chmas mulk shartnomalari bir tomon tomonidan tuzilishi mumkin taklif va boshqa partiya qabul qilish taklif. Amalga oshirish uchun takliflar va aktseptlar yozma shaklda bo'lishi kerak (Firibgarlik to'g'risidagi nizom, Umumiy Qonun ) va shartnomaga rozi bo'lgan tomonlar tomonidan imzolangan. Ko'pincha, taklifni taqdim etuvchi tomon yozma ravishda ko'chmas mulk shartnomasini tayyorlaydi, imzolaydi va shartnomani imzolash orqali taklifni qabul qiladigan boshqa tomonga uzatadi. Boshqa yuridik takliflarning barcha turlarida bo'lgani kabi, boshqa tomon ham taklifni qabul qilishi, rad etishi (u holda taklif bekor qilinadi), qarshi taklif qilishi mumkin (bu holda asl taklif bekor qilinadi) yoki taklifga javob bermasligi mumkin ( bu holda taklif tomonidan bekor qilinadi muddati unda). Taklif (yoki qarshi taklif) qabul qilinishidan oldin, taklif (yoki qarshi) tomon uni qaytarib olishi mumkin. Qarshi hujumchiga yana bir taklif bilan qarshi turish mumkin va qarshi hujum jarayoni tomonlar o'rtasida cheksiz davom etishi mumkin.

Amalga oshirish uchun ko'chmas mulk shartnomasi tomonlarning asl imzolariga ega bo'lishi kerak va shartnomadagi barcha o'zgartirishlar ishtirok etgan barcha tomonlar tomonidan imzolanishi kerak. Agar asl taklif uni qabul qilgan tomon tomonidan belgilanib, boshlangan bo'lsa, imzolangan bo'lsa, bu taklif va aksept emas, aksincha taklif.

Belgilangan hujjat

Ko'chmas mulk shartnomasi odatda bunday qilmaydi etkazmoq yoki o'tkazish mulkchilik o'zi tomonidan ko'chmas mulk. A deb nomlangan boshqa hujjat dalolatnoma ko'chmas mulkni etkazib berish uchun ishlatiladi. Ko'chmas mulk shartnomasida ko'chmas mulkni etkazib berish uchun foydalaniladigan hujjatning turi ko'rsatilishi mumkin, masalan kafolat hujjati yoki a da'vo arizasi. Agar dalolatnoma turi haqida alohida ko'rsatilmagan bo'lsa, "sotiladigan nom" ko'rsatilishi mumkin, bu kafolat dalolatnomasini taqdim etishni anglatadi. Kreditorlar kafolat hujjatini talab qilishadi. Har qanday garov yoki boshqa yuklar ustida sarlavha ko'chmas mulkka ko'chmas mulk shartnomasida oldindan ko'rsatilgan bo'lishi kerak, shuning uchun bu kamchiliklarning mavjudligi sabab bo'lmaydi bekor qilish da yoki undan oldin tuzilgan shartnoma yopilish. Agar yopilish paytigacha garovlar o'chirilmagan bo'lsa, u holda ushbu hujjat garov (lar) uchun ro'yxatga olingan istisno (lar) ni o'chirmasligi kerak.

Ko'chmas mulk shartnomasini imzolagan xaridor (lar) ko'chmas mulk uchun va'da qilingan to'lovni ta'minlash uchun javobgardir (qonuniy javobgar), bu odatda sotib olish narxi miqdoridagi puldir. Biroq, mulkchilik turi to'g'risidagi tafsilotlar shartnomada ko'rsatilishi mumkin emas. Ba'zan, imzolagan xaridor (lar) hujjatni tayyorlayotgan advokatni ushbu mulkni qaysi mulk turini ro'yxatga kiritishga alohida yo'naltirishi mumkin va ushbu hujjatga qo'shma mulk egalarini, masalan, turmush o'rtog'ini qo'shishga qaror qilishi mumkin. Masalan, birgalikdagi mulkchilik turlari (sarlavha) umumiy ijaraga, omon qolish huquqi bilan birgalikda ijaraga olishni yoki to'liqlik bo'yicha birgalikda ijarani o'z ichiga olishi mumkin. Boshqa imkoniyat - bu egalik ishonch to'g'ridan-to'g'ri egalik o'rniga.

Kutilmagan holatlar

Kutilmagan holatlar agar shartnoma tuzilishi kerak bo'lsa, bajarilishi kerak bo'lgan shartlar.

Shartnomani muayyan hodisalar sodir bo'lguncha to'xtatib turadigan kutilmagan holatlar "to'xtatib turish shartlari" deb nomlanadi. Agar ma'lum bir hodisa yuz bersa, shartnomani bekor qiladigan kutilmagan holatlar "hal qiluvchi shartlar" deb nomlanadi.

Aksariyat savdo-sotiq shartnomalarida bu yoki boshqa turdagi kutilmagan holatlar mavjud, chunki kam sonli odamlar ularsiz ko'chmas mulk sotib olishga qodir. Ammo ko'chmas mulk shartnomasida kutilmagan holatlar bo'lmasligi mumkin.

Ko'chmas mulk shartnomasida yuzaga kelishi mumkin bo'lgan ba'zi bir kutilmagan holatlar quyidagilarni o'z ichiga oladi:

  • Ipoteka kutilmagan holatlar - Shartnomani bajarish (ko'chmas mulkni sotib olish) shartli yoki uchun mavzu ipoteka kreditini oladigan xaridor kredit sotib olish uchun. Odatda bunday favqulodda vaziyat xaridorni shartnoma imzolanganidan keyin ma'lum vaqt ichida qarz olishga murojaat qilishni talab qiladi. Uy sotib oluvchilarning aksariyati sotib olishni yakunlash uchun moliyalashtirishni talab qilishganligi sababli, ipoteka bo'yicha favqulodda vaziyatlar kutilmagan holatlarning eng keng tarqalgan turlaridan biri hisoblanadi ko'chmas mulk shartnomalar. Agar moliyalashtirish ta'minlanmagan bo'lsa, xaridor uning sharti qondirilmaganligini yoki qondirilmasligini yoki belgilangan muddat ichida shartdan voz kechishni rad etib, shartnomaning tugashiga yo'l qo'yishini aytib, shartnomani bir tomonlama bekor qilishi mumkin.
  • Tekshiruvning favqulodda holati - xaridorning yana bir sharti. Ko'chmas mulkni sotib olish, ko'chmas mulkni qoniqarli tekshirishda, hech qanday jiddiy nuqsonlarning yo'qligi bilan bog'liq. Ko'chmas mulk bilan bog'liq bo'lgan ma'lum bir ob'ektni qoniqarli ta'mirlash bo'yicha favqulodda holatlar ham bo'lishi mumkin.
  • boshqa sotish kutilmagan holati - Ko'chmas mulkni sotib olish yoki sotish boshqa ko'chmas mulkni muvaffaqiyatli sotish yoki sotib olishga bog'liq. Boshqa uyni muvaffaqiyatli sotish, yangisini sotib olishni moliyalashtirish uchun kerak bo'lishi mumkin.
  • baholashning kutilmagan holati - ko'chmas mulkni sotib olish shartnoma narxi a yoki undan past bo'lishiga bog'liq adolatli bozor qiymati tomonidan belgilanadi baholash. Kreditorlar ko'pincha baholangan qiymatning ma'lum foizidan (qismidan) ko'prog'iga qarz bermaydilar, shuning uchun bunday kutilmagan holat xaridor uchun foydali bo'lishi mumkin.
  • 72 soatlik favqulodda vaziyatlar - sotuvchi favqulodda holat, bu erda sotuvchi kutilmagan vaziyatda xaridor bilan shartnomani qabul qiladi (odatda uy-joy sotish yoki ijaraga berishning favqulodda holati, bu erda xaridor sotuvni shartnoma tuzishdan oldin o'zlarining hozirgi mol-mulklari uchun xaridor yoki ijarachini topish qobiliyatiga bog'liq). Sotuvchi mol-mulkni boshqa tomonga sotish huquqini o'zida saqlab qoladi, agar xohlasa, xaridorga ularning kutilmagan holatlarini olib tashlash to'g'risida 72 soat oldin xabar berganidan keyin. So'ngra xaridor o'z kutilmagan holatlarini olib tashlaydi va sotishni yakunlashi mumkinligi to'g'risida dalillarni taqdim etadi yoki sotuvchini o'z shartnomasidan ozod qiladi va sotuvchiga yangi shartnoma bilan oldinga siljishga imkon beradi.

Yopish va egalik qilish sanasi

Odatda ko'chmas mulk shartnomasi yopilish sanasini belgilaydi. Yopish - bu ko'chmas mulk uchun pul (yoki boshqa hisobga olish) uchun to'lanadigan va sarlavha (mulkchilik) ko'chmas mulk sotuvchidan (xaridorlardan) xaridorga (larga) etkaziladi. Etkazib berish sotuvchi (lar) tomonidan xaridor (lar) ga yoki ularning advokatlariga yoki boshqa agentlarga mulk huquqining o'tkazilishini qayd etish to'g'risidagi hujjatni imzolashi bilan amalga oshiriladi. Yopilish paytida ko'pincha boshqa hujjatlar kerak bo'ladi.

Yopilish sanasi odatda qachon bo'lgan sana hisoblanadi egalik ko'chmas mulk sotuvchisi (lar) dan xaridor (lar) ga o'tkaziladi. Biroq, ko'chmas mulk shartnomasida egalik o'zgarganda boshqa sana ko'rsatilishi mumkin. Uy, kondominyum yoki binoga egalik huquqini o'tkazish, odatda, unga kalit (lar) ni topshirish orqali amalga oshiriladi. Sotuvchi (lar) egalikni kelishilgan kundan ilgari egallab olgan taqdirda, shartnomada qoidalar bo'lishi mumkin.

Shartnomada qaysi tomon qanday yopilish qiymati (xarajatlari) uchun to'lashi ham ko'rsatilishi mumkin. Agar shartnomada ko'rsatilmagan bo'lsa, unda qonunga, odatdagi qonunga (sud pretsedentlariga), joylashuvga va boshqa buyurtmalarga yoki bitimlarga, ba'zi yopilish xarajatlarini kim to'layotganiga qarab, odatiy defoltlar mavjud.

Mulkning holati

Ko'chmas mulk shartnomasida mulk huquqini topshirishda yoki egalik huquqini berishda mol-mulkning qaysi holatida bo'lishi kerakligi ko'rsatilishi mumkin. Masalan, shartnomada, mol-mulkni qanday sotilgan bo'lsa, ayniqsa buzish ko'zda tutilgan bo'lsa, deyish mumkin. Shu bilan bir qatorda, uyning, binoning yoki uning ba'zi bir qismlarining ahvoli to'g'risida vakolatxonalar yoki kafolatlar (kafolatlar) bo'lishi mumkin, masalan, yopishtirilgan asboblar, HVAC tizim va hk. Ba'zida davlat tomonidan ko'rsatiladigan alohida ma'lumot berish shakli ham qo'llaniladi. Shartnomada har qanday narsa ham ko'rsatilishi mumkin shaxsiy mulk (ko'chmas mulk), odatda uydan ajralib turadigan yuvuvchi va qurituvchi kabi bitimga qo'shilishi kerak bo'lgan narsalar. Utility hisoblagichlari, elektr simlari tizimlar, sug'urta yoki elektron to'sar qutilar, sanitariya-tesisat, pechlar, suv isitgichlari, lavabolar, hojatxonalar, vannalar va eng ko'p markaziy konditsioner tizimlar odatda uyga yoki binoga biriktirilgan deb hisoblanadi va odatda ko'chmas mulk bilan sukut bo'yicha qo'shiladi.

Chavandozlar

Chavandozlar (yoki qo'shimchalar) - bu muayyan holatlarda shartnomaning bir qismiga aylanadigan maxsus qo'shimchalar (alohida varaqlar).

Eng ko'p pul depozitini oling

Garchi pul eng keng tarqalgan mulohaza bo'lsa-da, haqiqiy ko'chmas mulk shartnomasi bo'lishi shart emas. An chin dildan pul odatiy ravishda xaridor (lar) dan depozit ko'chmas mulk sotib olish taklifiga hamroh bo'ladi va depozit mulk huquqini beruvchi kompaniya, advokat yoki ba'zan sotuvchi kabi uchinchi shaxs tomonidan saqlanadi. Ushbu miqdor, umumiy narxning kichik bir qismi, shartnomada ko'rsatilgan bo'lib, qolgan xarajatlar yopilish vaqtida to'lanadi. Ba'zi kamdan-kam hollarda ko'rib chiqish uchun boshqa qiymat hujjatlari, masalan notalar va / yoki aktsiyalar yoki boshqa kelishib olinadigan vositalardan foydalanish mumkin. Oltin, kumush va boshqa har qanday qimmatbaho buyumlar kabi boshqa qattiq aktivlardan ham foydalanish mumkin yoki boshqa holatlarda muhabbat (bu erda tomonlar o'rtasida bo'lganligini ko'rsatish mumkin). Biroq, jiddiy pul depoziti yakuniy savdo narxiga kreditni anglatadi, bu odatda asosiy yoki yagona e'tiborga olinadi.

Xaridor (lar) ning moliyaviy malakalari

Xaridor (lar) ning moliyaviy malakasi qanchalik yaxshi bo'lsa, yopilish muvaffaqiyatli yakunlanadi, bu odatda sotuvchining maqsadi hisoblanadi. Xaridor (lar) ning moliyaviy malakalarini ko'rsatadigan har qanday hujjatlar, masalan, ipoteka kreditini oldindan tasdiqlash yoki oldindan malakasini olish, ko'chmas mulk sotib olish to'g'risidagi taklifni jiddiy pul tekshiruvi bilan birga olib borishi mumkin. Raqobatbardosh takliflar mavjud bo'lganda yoki pastroq taklif taqdim etilganda, sotuvchi xaridorning yaxshi dalilga ega ekanligini ko'rsatuvchi taklifni qabul qilishi mumkin, bunday dalilsiz xaridorga qaraganda.[iqtibos kerak ]

Shuningdek qarang

Adabiyotlar