Ishonchnoma (ko'chmas mulk) - Deed of trust (real estate) - Wikipedia

Yilda ko `chmas mulk ichida Qo'shma Shtatlar, a ishonchnoma yoki ishonchnoma a huquqiy hujjat yaratish uchun foydalaniladigan xavfsizlik manfaatlari yilda ko'chmas mulk unda qonuniy sarlavha yilda ko'chmas mulk ga o'tkaziladi ishonchli shaxs, uni kredit uchun kafolat sifatida saqlaydi (qarz ) qarz oluvchi va qarz beruvchi o'rtasida. The adolatli sarlavha qarz oluvchida qoladi.[1] Qarz oluvchi ishonchli, qarz beruvchi esa foyda oluvchi deb ataladi.[2]

Umumiy nuqtai

Ishonchli amallarni o'z ichiga olgan operatsiyalar, odatda, hech bo'lmaganda nazariy jihatdan tuzilgan bo'lib, qarz beruvchi / foyda oluvchi qarz oluvchiga / ishonuvchiga mol-mulk sotib olish uchun pul beradi; qarz oluvchi / ishonchli shaxs sotuvchiga pulni taklif qiladi; sotuvchi mol-mulkni qarz oluvchiga / ishonuvchiga bergan grant hujjatini rasmiylashtiradi; va qarz oluvchi / homiy darhol ishonchli shaxsga mol-mulkni berib, qarz beruvchi / foyda oluvchi uchun ishonchli tarzda topshirilishi kerak bo'lgan ishonch hujjatini ijro etadi. Aslida, bir pul yoki mulkni saqlashga topshirish egasi har doim tranzaksiya yopilmasligi uchun ishlatiladi, chunki omonat egasida ularning mablag'lari, grant hujjatlari va ishonchnoma mavjud bo'lmaguncha. Bu operatsiyani osonlik bilan amalga oshirilishini ta'minlaydi bekor qilindi agar bir tomon bitimning bir qismini bajara olmasa.

Ishonchlilik ishlari farq qiladi ipoteka kreditlari ushbu ishonch dalillarida har doim kamida uchta shaxs ishtirok etadi, bu erda uchinchi shaxs qonuniy unvonga ega, garovga qo'yishda, garovga qo'yuvchi to'g'ridan-to'g'ri garovga oluvchiga qonuniy huquqni beradi.[3] Ikkala holatda ham, adolatli unvon har doim qarz oluvchida qoladi.[1] Ikkala ipoteka kreditlari va ishonch hujjatlari, asosan, etkazib berish shaklidagi xavfsizlik vositalaridir; ya'ni ular o'zlarining yuzlarida yuridik unvonni mutlaqo etkazib berishni ta'minlaydilar, ammo qarz oluvchi teng huquqni saqlab qolishi va etkazib berish faqat xavfsizlik manfaatlarini yaratish uchun mo'ljallanganligi bevosita tushuniladi. Ushbu chalkash vaziyat, arxaik (va endi eskirgan) umumiy qonun talabining merosidir seysinning jigari, bunga binoan ingliz umumiy sudlari o'zgaruvchan to'lovlarni yoki erkinlik manfaatlarini ta'minlashni amalga oshirishni rad etishgan (ya'ni, a gage agar asosiy qarz qaytarilmasa, avtomatik ravishda oddiy unvonga qadar kengayishi kerak bo'lgan yillar davomida).[4]

Ishonchli hujjat odatda yozuvchi yoki okrug kotibi bilan qayd etiladi okrug qarzni tasdiqlovchi va kafillik sifatida mol-mulk joylashgan joyda. Ro'yxatga olish akti dunyoga konstruktiv ravishda mol-mulk og'irligi to'g'risida xabar beradi.[5] Qarz to'la to'langanda, benefitsiar qonunda zudlik bilan ishonchli shaxsni mulkka bo'lgan huquqni ishonchli shaxsga qaytarib berishga yo'naltirishga majburdir. qayta yig'ish, shu bilan qarz uchun xavfsizlikni ozod qilish.[6]

Ishonchli hujjatlar - bu ko'chmas mulk sotib olishni moliyalashtirishda ishlatiladigan eng keng tarqalgan vosita Alyaska, Arizona, Kaliforniya, Kolorado, Kolumbiya okrugi, Aydaho, Merilend, Missisipi, Missuri, Montana, Nebraska, Nevada, Shimoliy Karolina, Oregon, Tennessi, Texas, Yuta, Virjiniya, Vashington va G'arbiy Virjiniya, aksariyat boshqa davlatlar foydalanadi ipoteka kreditlari. Sotib olishdan tashqari, ishonchnoma, shuningdek ko'chmas mulk faqat garov sifatida taqdim etiladigan va kreditlardan tashqari shartnomalarning bajarilishini ta'minlash uchun foydalaniladigan boshqa maqsadlarga mo'ljallangan kreditlar uchun ham ishlatilishi mumkin.

Sotish kuchi va ishonchli shaxsni sotish

Ishonchli hujjat qarz beruvchi nuqtai nazaridan ipoteka kreditiga nisbatan hal qiluvchi ustunlikka ega. Agar qarz oluvchi qarzni to'lamagan bo'lsa, ishonchli shaxs bunga qodir musodara qilish foyda oluvchi nomidan mol-mulk bo'yicha. AQShning aksariyat shtatlarida ishonchnoma (lekin ipoteka emas), ishonchli shaxsga ushbu vakolatlarni amalga oshirishga imkon beradigan maxsus "sotish kuchi" bandini o'z ichiga olishi mumkin. Bu erda a dan etkazishning standart qoidasi mavjud Freddi Mak "yagona asbob":

Qarz oluvchi qaytarib bo'lmaydigan tarzda ishonchli va ishonchli shaxsga sotish huquqi bilan quyidagi tavsiflangan mulkni taqdim etadi va etkazib beradi ...[7]

"Sotish vakolati" bandlarini ijro etuvchi shtatlarda sudlar bir xil qarorga ko'ra "sotish kuchi" bandi bilan ishonchnoma imzolash orqali mulk egasi ishonchli shaxsga sud qarzini to'lamagan taqdirda sud tartibida undirib olishga vakolat bergan.[8] Ya'ni, ipotekadan farqli o'laroq, kreditor qarz oluvchini a da sudga berishga hojat yo'q davlat sudi; Buning o'rniga, qarz beruvchi / foyda oluvchi faqat ishonchli shaxsni pochta aloqasi, pochta orqali jo'natish, xizmat ko'rsatish, nashr etish va / yoki qayd etilishi to'g'risidagi qonun hujjatlarida talab qilingan ba'zi xabarnomalarni boshqarishga yo'naltiradi, natijada ishonchli shaxs mulkni kim oshdi savdosi bilan eng yuqori savdogarga sotish bilan yakunlanadi. Qarz oluvchining teng huquqi odatda tugaydi avtomatik ravishda qonun hujjatlariga muvofiq (amaldagi qonunlar yoki sud amaliyoti bo'yicha) ishonchli shaxsni sotishda. Shundan keyin ishonchli shaxs mulkni qonuniy va teng huquqli mulk huquqini eng yuqori narx ishtirokchisiga oddiy haq evaziga etkazib beradigan hujjat chiqaradi. O'z navbatida, muvaffaqiyatli ishtirokchi aktni qayd qiladi va rekord egasiga aylanadi. Shunday qilib, ishonchnoma dalolatnomalarining afzalligi shundaki, qarz beruvchi qarz oluvchini sudga berish xarajatlari va noaniqligi holda qarz uchun garov qiymatini ancha tezroq qaytarishi mumkin, shuning uchun qarz beruvchilar bunday amallarni ipotekadan ustun qo'yishadi.[2]

Haqiqiy ipoteka (sud tomonidan olib qo'yilishi bilan cheklangan) har qanday shtatda "sotish kuchi" bandlarini amalga oshirishda mavjud bo'lib qolsa ham, ular juda kam uchraydi. Bunday davlatda tijorat kreditoridan haqiqiy ipotekani so'ragan har qanday istiqbolli qarz oluvchi, albatta, uning kreditga layoqatliligini shubha ostiga qo'yadi (chunki agar ular o'zlarining qarzlarini to'lash qobiliyatiga ishonchlari komil bo'lsa, ular bunday iltimos qilishlariga hojat yo'q edi). ) va kreditni kamroq qarz oluvchilarga berishni istagan har qanday oqilona qarz beruvchilar qattiqroq shartlarni, shu jumladan "sotish kuchi" bandi bilan ishonchnomadan foydalanishni talab qilishadi.

"Ishonchli shaxsni sotish" yoki "sotish kuchi" ni garovga qo'yib berish jarayonining muddatlari yurisdiktsiyalar o'rtasida keskin farq qiladi. Ba'zi shtatlarda juda qisqa muddat bor. Masalan, ichida Virjiniya, bu ikki haftagacha qisqa bo'lishi mumkin. Kaliforniyada sudsiz garovga olish boshidan oxirigacha kamida 112 kun davom etadi. Jarayon faqat qarz beruvchi yoki ishonchli shaxs "to'lovni to'lamaganlik to'g'risida" qaydnomani olganida boshlanadi, qancha vaqtgacha to'lovlar to'lanmagan. 2003 yildan 2007 yilgacha bo'lgan davrda berilgan uy-joy kreditlari uchun, hozirgi iqtisodiy sharoitlar tufayli Kaliforniya qonunchiligiga o'zgartirish kiritilib, jarayonga qo'shimcha 60 kun vaqt qo'shildi.[iqtibos kerak ]

Terminologiya

Tarixiy jihatdan, ushbu hujjatlarning ba'zilari "ishonch ishlari" deb nomlangan, boshqalari esa "ishonchli ishlar" deb nomlangan va taxminan 1990 yilgacha bo'lgan AQSh sud amaliyoti ikkala foydalanishni aks ettiradi. 1990-yillarda ko'chmas mulk sekuritizatsiyasining kuchayishi va "qarz berishni ushlab turish" dan "qarzdorlikni qarz berish" ga o'tish sababli, hozirgi vaqtda uy-joy mulklari bilan bog'liq bitimlarning aksariyati bir xil xavfsizlik vositalari bilan yakunlandi, ular doimiy ravishda "ishonch ishlari" deb ta'riflanadi. "Haqiqiy ishonchlar yoki haqiqiy ishlar bilan chalkashmaslik uchun (ya'ni, konveyerlar ko'rinishidagi xavfsizlik manfaatlari o'rniga haqiqiy translyatsiyalar). Shunday qilib, sud amaliyotida aniqroq "ishonchnoma" san'ati atamasi hukmronlik qilmoqda.

Garchi ipoteka texnik jihatdan mutlaqo boshqa huquqiy hujjat (yuqorida ta'kidlab o'tilganidek) bo'lsa-da, ishonchnoma va ipoteka o'rtasidagi funktsional o'xshashlik tufayli ko'pincha ko'chmas mulk kreditlari biznesida ishonchli hujjatlar ipoteka deb nomlanadi.

Garchi ishonchnoma aktida, odatda, qarz oluvchi ishonchli shaxsga "qaytarib bo'lmaydigan" o'tkazishni amalga oshirayotganligi ko'rsatilgan bo'lsa-da, ko'p yurisdiktsiyalarda qarz oluvchilarning ikkinchi va uchinchi ipoteka kreditlarini olishlari yoki qo'shimcha vasiylarga o'xshash transfertlarni amalga oshiradigan ishonchli hujjatlar (ya'ni, ular allaqachon ishonchli shaxsga o'zlarining birinchi ishonchlari bo'yicha topshirgan mulk). Ipoteka kreditlarida bo'lgani kabi, ishonchnoma ham "birinchi navbatda, birinchi navbatda huquqda" qoidasiga bo'ysunadi, ya'ni birinchi qayd qilingan ishonch hujjatidan foydalanuvchi keyinchalik yozib olingan barcha kichik ishonchnomalarni olib qo'yishi va yo'q qilishi mumkin. Agar bu sodir bo'lsa, kichik qarz hali ham mavjud, ammo garovsiz qolishi mumkin. Agar qarzdor o'z mol-mulkiga nisbatan etarlicha yuqori darajadagi kafolatlangan talablarga ega bo'lsa, o'z kapitaliga ega bo'lmasa yoki boshqa yo'l bilan to'lovga layoqatsiz bo'lsa, kichik garov to'liq bankrotlik holatida yo'q qilinishi mumkin.

Shuningdek qarang

Adabiyotlar

  1. ^ a b Yam-yashil, Minni; Sirota, Devid (2003). Kaliforniya ko'chmas mulk moliya (5-nashr). Chikago: Dearborn ko'chmas mulk bo'yicha ta'lim. p. 246. ISBN  9780793136995. Olingan 7 dekabr 2020.
  2. ^ a b Yam-yashil, Minni; Sirota, Devid (2003). Kaliforniya ko'chmas mulk moliya (5-nashr). Chikago: Dearborn ko'chmas mulk bo'yicha ta'lim. p. 245. ISBN  9780793136995. Olingan 7 dekabr 2020.
  3. ^ Dupi va Rouz, 10 Yuta 305, 37 Pac. 567 (1894). Ushbu ishda uch tomonlama ishonchnoma va ikki tomonlama ipoteka kreditlari o'rtasidagi tarkibiy farqlar hamda ushbu vositalarning funktsional o'xshashliklari muhokama qilinadi.
  4. ^ Michigan Avenyu Milliy bankida qayta, 2 B.R. 171, 174-80 (Bankr. N.D. Ill. 1980). Bankrotlik sudyasi Richard L. Merrikning ushbu fikri ko'chmas mulkdagi xavfsizlik manfaatlarining umumiy qonuni evolyutsiyasini tushuntiradi.
  5. ^ Pacific Trust Co., TTEE va Fidelity Federal Sav. & Ass'n kredit, 184 kal. Ilova. 3d 817, 229 kal. Rptr. 269 ​​(1986).
  6. ^ Bartold va Glendeyl Federal banki, 81 kal. Ilova. 4-chi 816, 97 kal. Rptr. 2d 226 (2000).
  7. ^ Misollar mavjud Freddi Mac yagona oilaviy yagona vositalar.
  8. ^ Apao va Nyu-York banki, 324 F.3d 1091 (9-tsir. 2003); Bryant va Jefferson Federal Sav. & Ass'n kredit, 509 F.2d 511 (D.C. Cir. 1974).