Hibsga olish - Foreclosure

Psixoanalizdagi tushuncha uchun qarang Hibsga olish (psixoanaliz).
Uy Salinas, Kaliforniya, garov ostida, yorilishidan keyin BIZ. ko'chmas mulk qabariq

Hibsga olish bu huquqiy jarayon bo'lib, unda a qarz beruvchi qarz oluvchidan kredit qoldig'ini undirishga urinishlar to'lovlarni amalga oshirishni to'xtatdi[1] sotishga majbur qilish orqali qarz beruvchiga aktiv sifatida ishlatilgan garov kredit uchun.[2]

Rasmiy ravishda, a ipoteka krediti (garov oluvchi) yoki boshqa garov egasi, a tugatilishini oladi ipoteka qarz oluvchisi (garovga oluvchi) "s sotib olishning teng huquqi, yoki sud qarori bilan yoki qonun bilan (muayyan qonuniy protseduradan so'ng).[3]

Odatda qarz beruvchi a xavfsizlik manfaatlari qarzni olish uchun uy kabi mol-mulkni garovga qo'ygan yoki garovga qo'ygan qarz oluvchidan. Agar qarz oluvchi bo'lsa sukut bo'yicha va qarz beruvchi bunga harakat qiladi qaytarib olish mulk, adolatli sudlar qarz oluvchiga berishi mumkin sotib olishning teng huquqi agar qarz oluvchi qarzni qaytarsa. Ushbu teng huquq mavjud bo'lsa-da, bu a nomdagi bulut va qarz beruvchi ular mol-mulkni qaytarib olishlari mumkinligiga ishonch hosil qila olmaydi.[4] Shuning uchun, garovga qo'yib yuborish jarayonida qarz beruvchi sotib olishning teng huquqini zudlik bilan tugatishga va ushbu mulkka qonuniy va teng huquqni olishga intiladi. to'lov oddiy.[5] Boshqa garov egalari, shuningdek, egasining boshqa qarzlar uchun to'lovni qaytarib olish huquqini, masalan, muddati o'tgan soliqlar, pudratchilarning to'lanmagan to'lovlari yoki muddati o'tganligi uchun olib qo'yishi mumkin. uy-joy mulkdorlari shirkati badallar yoki baholashlar.

Uy-joy ipoteka kreditlariga nisbatan garovga qo'yilgan bank yoki boshqa usul ta'minlangan posilkani sotadigan yoki qaytarib oladigan kreditor ko'chmas mulk egasi qarz beruvchi va qarz oluvchi o'rtasida "" deb nomlangan shartnomani bajarmaganidan keyin.ipoteka "yoki"ishonchnoma "Odatda, ipoteka kreditining buzilishi a sukut bo'yicha a to'lashda veksel, a bilan ta'minlangan garovga olish mulk bo'yicha. Jarayon tugagandan so'ng, qarz beruvchi mol-mulkni sotishi va ipoteka qarzini va har qanday sud xarajatlarini to'lash uchun tushumni ushlab turishi mumkin va odatda "qarz beruvchi o'z ipotekasini garovga qo'ygan yoki garovga olish "Agar veksel mablag'larni qaytarish bandi bilan tuzilgan bo'lsa va agar sotish asosiy qarzni va yig'imlarning mavjud qoldig'ini to'lash uchun etarlicha mablag 'keltirmasa, u holda garovga oluvchi qarzni to'lash to'g'risida da'vo bilan murojaat qilishi mumkin. etishmovchilik haqida hukm. Qo'shma Shtatlarning ko'pgina shtatlarida etishmovchilik to'g'risidagi qaror miqdorini hisoblash uchun kiritilgan narsalar qatoriga qarzning asosiy qarzi, hisoblangan foizlar va advokat yig'imlari, qarz beruvchining garovga qo'yilgan mol-mulkni sotish chog'ida taklif qilgan summasi tushirilgan.[6]

Turlari

Ipoteka egasi odatda ipoteka hujjatlarida belgilangan vaqtda, garovni garovga qo'yishni boshlashi mumkin, odatda majburiy shart paydo bo'lgandan keyin bir muncha vaqt o'tgach. Qo'shma Shtatlar, Kanada va boshqa ko'plab mamlakatlarda garovga qo'yishning bir nechta turlari mavjud. Masalan, AQShda ulardan ikkitasi, ya'ni sud savdosi orqali va sotish kuchi - keng qo'llaniladi, ammo boshqa rejimlar AQShning boshqa bir nechta shtatlarida mumkin.

Sud

Sud orqali sotish yo'li bilan olib qo'yish, odatda chaqiriladi sud tomonidan undirish, garovga qo'yilgan mol-mulkni sud nazorati ostida sotishni o'z ichiga oladi. Daromad birinchi navbatda ipotekani qondirish uchun, so'ngra boshqa garov egalarini va agar mablag 'qolsa, garovga oluvchi / qarz oluvchini qondirish uchun ketadi. Sud hibsga olish AQShning har bir shtatida mavjud va ko'pchilikda talab qilinadi (Florida sud tomonidan musodara qilishni talab qiladi). Qarz beruvchi sud tomonidan undirishni ariza topshirish bilan boshlaydi sud jarayoni qarz oluvchiga qarshi. Boshqa barcha huquqiy harakatlar singari, garovga qo'yilganlik to'g'risida barcha tomonlar xabardor qilinishi kerak, ammo AQShda har bir shtatda bildirishnoma talablari sezilarli darajada farq qiladi. Sud qarori AQShdagi shtat yoki mahalliy sudda (odatda qisqa) tinglashda o'zaro kelishuvlar almashilgandan so'ng e'lon qilinadi. Ba'zi kamdan-kam hollarda, garovga qo'yilgan mablag'lar AQSh federal sudlariga yuboriladi.

A sud xodimi savdoni nazorat qiladi va agar mavjud bo'lsa, qonuniy hujjatlar va aktlarni rasmiylashtiradi. Buni a yuqori sud sudning shaxsiy sudi tomonidan tayinlangan sudya yoki sudya.

Sudsiz

Sotish kuchi bilan garovga qo'yish, ham chaqirdi sudsiz musodara qilish, va agar ko'plab davlatlar tomonidan vakolatli bo'lsa sotish kuchi band ipotekaga kiritilgan bo'lsa yoki agar ishonchnoma haqiqiy ipoteka o'rniga bunday band ishlatilgan. AQShning ba'zi shtatlarida, shunga o'xshash Kaliforniya va Texas, deyarli barcha ipoteka kreditlari aslida ishonchli amallardir. Ushbu jarayon mol-mulkni garov egasi tomonidan sud nazoratisiz sotilishini o'z ichiga oladi (quyida batafsil bayon qilingan). Ushbu jarayon odatda sud savdosi bilan garovga qo'yilgandan ko'ra ancha tezroq va arzonroq. Sud savdosida bo'lgani kabi, ipoteka egasi va boshqa garov egalari, sotishdan tushgan mablag'lar bo'yicha birinchi va ikkinchi da'vogarlar.

Qattiq

Garovning boshqa turlari cheklanganligi sababli unchalik katta bo'lmagan hisoblanadi. Ostida musodara qilish, Konnektikut, Nyu-Xempshir va Vermont kabi bir nechta shtatlarda mavjud bo'lib, agar garovga oluvchi sudda g'olib bo'lsa, sud qarzni to'lamagan garovga qo'yuvchiga belgilangan muddat ichida ipotekani to'lashni buyuradi. Agar garovga qo'yuvchi buni bajarmagan bo'lsa, garov egasi uni sotish majburiyati bo'lmagan mulk huquqiga ega bo'ladi. Garovga qo'yishning ushbu turi odatda mol-mulk qiymati qarzdan kam bo'lgan taqdirdagina mavjud bo'ladi ("suv ostida "). Tarixiy jihatdan, garovni garovga qo'yishning dastlabki usuli bo'lgan.

Tezlashtirish

Tezlashtirish bu odatda AQShdagi odatiy ipotekaning 16, 17 yoki 18 bo'limlarida uchraydigan banddir. Har bir ipoteka uchun barcha tezlashtirishlar bir xil emas, chunki bu qarz beruvchi va majburiy ipoteka beruvchi (lar) o'rtasidagi shartlarga bog'liq. Agar ipotekadagi muddat buzilgan bo'lsa, tezlashtirish bandi kuchga kiradi. Agar qarz oluvchi (lar) kelajakda sotib oluvchiga mulk huquqini topshirishi kerak bo'lsa, u qarz beruvchiga to'lanadigan barcha qarzni e'lon qilishi mumkin. Shuningdek, ipotekadagi bandda eslatmani imzolagan majburiy ipoteka beruvchi (lar) ga tezlashtirish to'g'risida ogohlantirish berilishi kerakligi to'g'risida ko'rsatma berilgan. Har bir ipoteka qarzdor (lar) ga o'z kreditlarini davolash uchun muddat beradi. Qarzdor (lar) ga eng ko'p ajratiladigan muddatlar odatda 30 kunni tashkil qiladi, ammo tijorat mulki uchun 10 kun bo'lishi mumkin. Tezlashtirish to'g'risida ogohlantirish talab va / yoki buzilish xati deb nomlanadi. Maktubda qarz oluvchi (lar) ga kreditni tiklash uchun xat kelgan kundan boshlab 10 yoki 30 kun borligi to'g'risida xabar beriladi. Talab / huquqni buzish to'g'risidagi xatlar Qarz oluvchi (lar) ning barcha e'tiborga molik manzillariga sertifikatlangan va oddiy pochta orqali yuboriladi. Shuningdek, ipoteka kreditini tezlashtirishda kreditor xat yuborilgan kundan boshlab 30 kun ichida hisoblangan to'lovlar narxini taqdim etishi shart. Ushbu xat FDCPA (adolatli qarzlarni yig'ish amaliyoti aktlari) xat va / yoki dastlabki aloqa xati deb nomlanadi. Qarz oluvchi (lar) o'z kreditlarini tiklash yoki to'lash muddatini ko'rsatadigan ikkita xatni olgandan so'ng, qarz beruvchi ushbu choralar ko'rish uchun ushbu muddat tugashini kutishi kerak. 10 yoki 30 kun o'tgach, bu tezlashtirish muddati tugaganligini anglatadi va qarz beruvchi mol-mulkni undirish bilan oldinga siljishi mumkin.

Shuningdek, qarz beruvchiga ushbu miqdordagi to'lanmagan mol-mulk solig'i va kechiktirilgan to'lovlar kiritiladi, shuning uchun qarz oluvchi o'z kapitaliga ega bo'lmasa, ular ipotekaning dastlabki miqdoridan ko'proq qarzdor bo'lishadi.

Shuningdek, qarz beruvchilar qarz beruvchini har qanday pul o'tkazmasi to'g'risida xabardor qilish majburiyatini yuklovchi transfer bandi mavjud bo'lsa, qarz berishni tezlashtirishi mumkin; ijara optsioni, 3 yil va undan ortiq muddatga ijaraga berish, er shartnomalari, dalolatnoma shartnomasi, mulk huquqi yoki foizlarni o'tkazish.

Bugungi kunda ipoteka kreditlarining aksariyat qismi (ammo barchasi hammasi emas) tezlashtirish qoidalariga ega. Ushbu bandsiz ipoteka kreditining egasi faqat ikkita variantga ega: yoki barcha to'lovlar muddati kelguniga qadar kutish yoki sudni mol-mulkning ayrim qismlarini o'tmishdagi to'lovlar o'rniga sotishga majbur qilish uchun ishontirish. Shu bilan bir qatorda, sud ipoteka predmeti bo'yicha sotilgan mol-mulkni buyurtma qilishi mumkin, bunda sotishdan tushgan mablag'lar ipoteka egasining qarziga to'lanadi.

Jarayon

Garovga olish jarayoni tez yoki uzoq davom etishi mumkin va har bir shtatda turlicha bo'ladi. Kabi boshqa variantlar qayta moliyalashtirish, a qisqa savdo, muqobil moliyalashtirish, kreditor bilan vaqtinchalik kelishuvlar yoki hatto bankrotlik uy egalariga garovga qo'yilmaslikning yo'llarini taqdim etishi mumkin. Shaxsiy qarz oluvchilar va uy egalarini qarz beruvchilar bilan bog'laydigan veb-saytlar ipoteka provayderlari uchun to'lov majburiyatlarini bajarishda an'anaviy qarz beruvchilarni chetlab o'tish mexanizmlari sifatida tobora ko'proq taklif qilinmoqda. Shtatlar o'rtasida biroz farqlar mavjud bo'lsa-da, garovga qo'yilish jarayoni, odatda, o'tkazib yuborilgan to'lovlar bilan boshlanadigan vaqt jadvaliga muvofiq amalga oshiriladi va sotuvga o'tiladi va nihoyat sotib olish muddati (agar mavjud bo'lsa).[7]

Qattiq va sud

In Qo'shma Shtatlar, tomonidan tavsiflangan aksariyat shtatlarda garovga qo'yishning ikki turi mavjud umumiy Qonun. "Dan foydalanishmusodara qilish o'rniga harakat, "yoki"musodara qilish ", nota egasi da'vo qilmoqda sarlavha va qarzni to'liq qondirish bilan mol-mulkka egalik qilish, odatda shartnoma asosida.

Oddiy ravishda garovga olish deb nomlanuvchi (yoki "sud qarzdorligi" deb nomlanadigan) sud jarayonida qarz beruvchi qarz oluvchini davlat sudida da'vo qilishi kerak. Yakuniy hukm bo'yicha (odatda qisqacha hukm ) qarz beruvchining foydasiga mol-mulk bo'ysunadi kim oshdi savdosi okrug tomonidan sherif yoki sudning boshqa bir xodimi. Ko'pgina davlatlar har qanday davlatni himoya qilish uchun garovni garovga qo'yishning ayrim yoki barcha holatlarida bunday jarayonni talab qiladi tenglik undirib olinadigan qarzning qiymati ko'chmas mulkning bozor qiymatidan sezilarli darajada past bo'lgan taqdirda, qarzdor mulkda bo'lishi mumkin; bu shuningdek, mulkni olishni istagan kreditor tomonidan strategik ravishda garovga qo'yishning oldini oladi. Ushbu garovga qo'yishda, sherif auktsionda g'olib bo'lgan ishtirokchiga akt beradi. Banklar va boshqa institutsional kreditorlar sotishda qarzdorlik miqdorida taklif qilishlari mumkin, ammo taklifga ta'sir qilishi mumkin bo'lgan bir qator boshqa omillar ham mavjud va agar boshqa xaridorlar oldinga qadam tashlamasalar, kreditor evaziga ko'chmas mulkka egalik huquqini olmaydi.

Sudsiz

Tarixga ko'ra, sud qarzdorliklarining aksariyat qismi qarshilik ko'rsatilmagan, chunki qarzdorlarning aksariyati advokat yollashga pullari yo'q. Shu sababli, AQSh moliya xizmatlari sanoati 19-asr o'rtalaridan boshlab davlat sudlarini tortishuvsiz ishlarni yopib qo'ymaydigan va kredit narxini pasaytiradigan tezroq garovga olish tartib-taomillarini amalga oshirishga kirishdi (chunki u har doim qurilgan garovni tiklash xarajatlariga ega bo'lishi kerak) ichida).[iqtibos kerak ] Kreditorlar, shuningdek, sud qarzdorliklaridan mahrum qilish choralarini olib qo'yish, aslida qarzdorlarni qarzdorlarga nisbatan yumshoqroq va ozroq shikastlanishiga olib kelishini ta'kidladilar, chunki terrorda sudga berilish oqibatlari.[iqtibos kerak ]

Bunga javoban AQSh shtatlarining ozgina ko'pchiligi garovga oluvchi (yoki odatda garov egasining xizmatchisining advokati, tayinlangan agenti yoki ishonchli vakili) qarzdorga qarzdorni majburiyatni to'lamaganligi to'g'risida (NOD) va garovga oluvchining uni sotish niyatini bildiradigan sud tartibida sud tartibini bekor qildi. davlat tomonidan belgilangan shaklda ko'chmas mulk nizom; ba'zi shtatlarda NOD, shuningdek mol-mulkka qarshi yozilishi kerak. Garov oluvchiga garovga qo'yishni undirish uchun haqiqiy sudga murojaat qilishning hojati yo'qligi sababli garovga qo'yishning ushbu turi odatda "sud" dan farqli o'laroq "qonuniy" yoki "sudsiz" garov deb ataladi. Bir nechta davlatlar sud kotibi tomonidan muhrlangan hujjatlar kabi qo'shimcha protsessual talablarni qo'yadilar; Kolorado, garovga qo'yilishni amalga oshirishga ixtisoslashgan xususiy ishonchli shaxsdan ko'ra, tuman "davlat ishonchli vakili" dan, hukumat amaldoridan foydalanishni talab qiladi. Biroq, aksariyat shtatlarda faqat noqonuniy musodara qilish bilan shug'ullanadigan hukumat vakili - bu okrug yozuvchisi, u faqat sotishdan oldingi har qanday bildirishnomalarni va sotuvchining ishonchli vakili.

Ushbu "sotish kuchi" garov shaklida, agar qarzdor majburiyatni bajara olmasa yoki boshqa qonuniy vositalardan foydalansa (masalan, bankrotlik garovga oluvchini yoki uning vakilini sotishni to'xtatish uchun sotishni to'xtatish uchun) ommaviy kim oshdi savdosi sherif kim oshdi savdosiga o'xshash tarzda. Ta'kidlash joizki, qarz beruvchi o'zi kim oshdi savdosida mol-mulk uchun taklif qilishi mumkin va faqat boshqa barcha ishtirokchilar darhol (yoki juda qisqa vaqt ichida) kim oshdi savdogariga naqd pul yoki shunga o'xshash naqd pul ekvivalentini taqdim etish imkoniyatiga ega bo'lishlari kerak bo'lgan holda, "kredit taklifini" taqdim eta oladigan ishtirokchi (qarzdorlikning o'zi bo'yicha taklif). kassa chek. 2012 yil may oyida AQSh Oliy sudi, kafolatlangan kreditorning a. ostida savdoga qo'yilgan talabni kreditlash huquqiga bog'liq bo'lgan noaniqlikni hal qildi 11-bob bankrotlik rejasi.[8] RadLAX Gateway Hotel, MChJ Amalgamated Bankga qarshi, AQShning 566 yildagi ______ (2012 y.), Sud bankrotlik to'g'risidagi kodeksni "qonuniy qurilishning aniq belgilangan tamoyillaridan foydalangan holda" aniq va oldindan bashorat qilinadigan tarzda talqin qilishga majbur bo'lgan deb topdi. 11-bob, kafolatlangan kreditorlarning huquqlarini himoya qilish va rejalashtirish.[9]

Kim oshdi savdosida qatnashgan eng yuqori narx egasi ko'chmas mulk egasiga aylanadi, u sobiq egasining manfaati yo'q, lekin, ehtimol, garovga qo'yilgan ipotekadan ustun bo'lgan garov (masalan, katta ipoteka, to'lanmagan mol-mulk solig'i, begona o'tlar / buzib tashlash garovlari). . Kabi keyingi yuridik harakatlar, masalan ko'chirish, agar sobiq egasi ixtiyoriy ravishda bo'shatmasa, binoga egalik qilish uchun kerak bo'lishi mumkin.

Himoyalar

AQShning ayrim shtatlarida, xususan sud tomonidan olib qo'yilishi mumkin bo'lgan joylarda, konstitutsiyaviy masala tegishli jarayon ba'zi qarz beruvchilarning qarzni qaytarib olish qobiliyatiga ta'sir ko'rsatdi. Ogayo shtatida, Ogayo shtatining Shimoliy okrugi federal okrug sudi, qarz beruvchining da'vo qilingan qarz beruvchining ular manfaatdor tomon ekanliklarini isbotlay olmasligi sababli qarz beruvchilar tomonidan olib qo'yilgan ko'p sonli harakatlarni rad etdi.[10] Xuddi shu narsa Kolorado shtati sudida 2008 yil iyun oyida sodir bo'lgan.[11][12]

Aksincha, oltida federal sud sxemalari va sudsiz garovga qo'yilgan shtatlarning aksariyati (Kaliforniya singari), sud jarayoni allaqachon engil mudofaa ekanligi aniqlangan.[13] Sudsiz musodara qilishning barcha mohiyati shundaki, yo'q davlat aktyori (ya'ni sud) jalb qilingan.[14] Konstitutsiyaviy sud protsessi huquqi odamlarni faqat o'zlarining fuqarolik huquqlarini davlat aktyorlari tomonidan buzilishidan himoya qiladi, xususiy aktyorlar emas. (Tuman kotibi yoki yozuvchisining kerakli hujjatlarni yozib olishda ishtirok etishi tegishli protsessni chaqirish uchun etarli emas deb topildi, chunki ular qonun bilan minimal formatlash talablariga javob beradigan barcha taqdim etilgan hujjatlarni yozib olishlari shart va qaror qabul qilish huquqidan mahrum bo'lishadi. xususan musodara qilishni davom ettirish kerak.)

Yana bir mantiqiy asos bu shartnoma erkinligi, agar qarzdorlar sud qarori bilan rasmiylashtirishning qo'shimcha himoyasidan bahramand bo'lishni istasalar, savdo yuk kuchiga ega bo'lgan ishonchnoma o'rniga an'anaviy an'anaviy ipoteka garovi bilan qarz berishga tayyor kreditorni topish ularning zimmasida. Sudlar, shuningdek, noqonuniy ravishda sudga berishni undirish yoki tartibga solish to'g'risidagi qonunchilik hujjati, shu bilan jarayonning o'zini davlat harakatiga aylantirishi haqidagi dalillarni beparvolik sifatida rad etdilar.[14]

O'z navbatida, suddan noqonuniy ravishda olib qo'yishda sud protsessini o'tkazish huquqi mavjud emasligi sababli, garovga oluvchining ishonchli tomonidan belgilangan vazifalarni bajarishi sharti bilan, qarz oluvchida sud qarzdorligi to'g'risida aniq ogohlantirish (ya'ni sub'ektiv xabardorlik) bo'lganligi ahamiyatsiz deb hisoblanadi. ogohlantirish berishga urinishda nizom.[15]

Huquqni musodara qilish

Ba'zi shtatlarda mavjud bo'lgan "qat'iy garovga qo'yish" garovga qo'yilgan sotuvni sotib oluvchining teng huquqidir. Xaridor sudga sud qarori bilan kichik qarzdorga nisbatan har qanday kichik garov egasining huquqlarini bekor qilish to'g'risida iltimosnoma bilan murojaat qilishi kerak. Agar kichik garov egasi sud tomonidan belgilangan muddat ichida e'tiroz bildirmasa, uning garovi bekor qilinadi va xaridorning huquqi tozalanadi. Ushbu effekt ingliz umumiy kapital qonunchiligida yuzaga kelgan qat'iy musodara qilish bilan bir xil sotib olishning tengligi.

Sarlavhani qidirish va soliq garoviga oid muammolar

Aksariyat yurisdiktsiyalarda garovga qo'yilgan kreditor uchun a olish odatiy holdir sarlavha qidirish ko'chmas mulk to'g'risida va bo'lishi mumkin bo'lgan boshqa shaxslarni xabardor qilish garov mulk tomonidan, bo'lsin hukm, tomonidan shartnoma, yoki tomonidan nizom yoki boshqa qonunlar, shunda ular paydo bo'lishi va garovga qo'yilgan sud jarayoniga o'zlarining qiziqishlarini bildirishlari mumkin. Bunga ariza berish orqali erishiladi lis pendens da'vo qismi sifatida va uni ro'yxatga olish, qarzni undirish to'g'risidagi xatti-harakatlarning to'g'riligi to'g'risida jamoatchilikka xabar berish uchun. AQShning barcha yurisdiktsiyalarida, federal soliq garoviga ega bo'lgan ko'chmas mulkni garovga qo'yishni sotishni amalga oshiradigan qarz beruvchi ushbu savdo to'g'risida 25 kun oldin ogohlantirishi kerak. Ichki daromad xizmati. Xabarnoma berilmasa, sotilgandan keyin ko'chmas mulkka biriktirilgan garov qoladi. Shu sababli, qarz beruvchining mahalliy federal soliq garovlarini qidirishi shart, shuning uchun agar garovga qo'yilgan tomonlar federal soliq garovi bo'yicha ularga qarshi sudga murojaat qilsalar, IRSga tegishli xabarnoma beriladi. Federal soliqni garovga qo'yish jarayonining IRS tomonidan batafsil tushuntirishni topish mumkin.[16][17]

Garovni tortib olishga qarshi kurash

Sotib olish huquqi teng huquqli bo'lgani uchun, garovga olish - bu kapitaldagi harakat. Sotib olish huquqini saqlab qolish uchun qarzdor sudga buyruq berish to'g'risida iltimosnoma bilan murojaat qilishi mumkin. Agar qaytarib olish yaqinda bo'lsa, qarzdor vaqtinchalik cheklov chorasini izlashi kerak. Biroq, qarzdor qarz miqdorida obligatsiyani joylashtirishi mumkin. Agar bu garovni to'xtatishga urinish shunchaki qarzdan qutulishga urinish bo'lsa, bu kreditorni himoya qiladi.

Qarzdor ham mumkin qarzning haqiqiyligiga qarshi chiqish undirishni to'xtatish va zararni qoplash uchun sudga da'vo qilish to'g'risida bankka qarshi da'voda. Garovni undirish jarayonida sud qarz beruvchisi, shuningdek, garovga qo'yilishi mumkinligini tasdiqlash yukini ham o'z zimmasiga oladi.

AQShning bir nechta shtatlari, shu jumladan Kaliforniya,[18] Gruziya,[19] va Texas[20] noqonuniy ravishda undirib olishga da'vo qilmoqchi bo'lgan qarz oluvchilarga nisbatan "tender" shartini joriy etish kapitalning maksimal darajasi "tenglikni qidiradigan kishi avvalo tenglikni qilishi kerak" degan tamoyil, shuningdek, partiya izlayotgan umumiy qonun qoidalari bekor qilish birinchi navbatda shartnoma bo'yicha olingan barcha imtiyozlarni qaytarish kerak.

Boshqacha qilib aytganda, noqonuniy ravishda olib qo'yilgan sud qarzini tortish uchun qarz oluvchi majbur qilishi kerak qonuniy to'lov vositasi ning butun garovga qo'yishni sotishdan oldin qarzning qolgan qoldig'i. Kaliforniyada ushbu qoidaning eng qat'iy shakllaridan biri mavjud bo'lib, unda mablag 'bo'lishi kerak qabul qildi sotishdan oldin qarz beruvchi tomonidan. Chek orqali kelganida bitta tender urinishi etarli darajada o'tkazilmadi FedEx dushanba kuni, garovni sotish juma kuni sodir bo'lganidan uch kun o'tgach.[21]

Hech bo'lmaganda bitta darslik tender qoidalariga xos bo'lgan paradoksga hujum qildi, ya'ni agar qarz oluvchida butun mablag'ni zudlik bilan to'lash uchun etarli miqdordagi naqd pul bo'lsa, ular uni allaqachon to'lashgan bo'lar edi va qarz beruvchi ularni ushbu qarzdorlikdan undirib olishga harakat qilmas edi. birinchi o'rin[22]- ammo yuqorida aytib o'tilgan davlatlarda qonun bo'lib qolmoqda.

Ba'zan, qarz oluvchilar so'nggi daqiqada etarlicha naqd pul yig'ishdi (odatda umidsizlikka tushish orqali) yong'in sotish yaxshi tanlov taklif qilishlari va shu bilan garovga qo'yilish jarayoniga qarshi chiqish huquqlarini saqlab qolganlari uchun. Sudlar bunday qarz oluvchilarning garovga qo'yilgan qarz beruvchilardan yong'in sotilishidagi zararni qoplashga urinishlariga befarq emas.[23]

E'tiborga loyiq sud ishlaridan biri, garovga qo'yib berish amaliyotining qonuniyligi to'g'risida ba'zida qarz berishga oid har xil da'volarning isboti sifatida keltiriladi. Bunday holda Montgomery birinchi milliy banki Jerom Deyliga qarshi, Jerom Deyli bankning qonuniy shaklini taklif qilmaganligini da'vo qildi ko'rib chiqish chunki unga qarzga berilgan pul kredit shartnomasi imzolangandan so'ng paydo bo'lgan. Afsonada Deyli g'olib bo'lganligi, kreditni to'lashi shart bo'lmaganligi va bank uning mol-mulkini qaytarib ololmaganligi haqida xabar berilgan. Darhaqiqat, sud qarorlari bilan "ajrim" (keng ko'lamda "Kredit daryosi qarori" deb nomlanadi) bekor qilindi.[24]

Yaqinda Nyu-Yorkda bo'lib o'tgan ishda, Sud qarz beruvchining sud qarzdorligini undirish to'g'risidagi xatti-harakatni qo'llab-quvvatlash uchun tegishli arizalar va hujjatlarni taqdim etmaganligi sababli taqdim etilgan hujjatlar va tasdiqnomalar odatdagidek tayyorlanmaganligi sababli sudning umumiy qaroriga binoan qarz beruvchini sud qarorini bekor qilishga urinishini rad etdi. biznes kursi.[25] Ko'pgina qarz oluvchilarning advokatlari qarz oluvchiga o'zlarining yozuvlarini tozalash va qarzlarini to'lashlari uchun qarz oluvchiga qo'shimcha 3 oy muddat berib, prokuratura jarayonini kechiktirish va uzaytirish uchun 90 kunlik garovga qo'yilganligi to'g'risida ogohlantirish talablariga muvofiqligini qarz beruvchi tomonidan tasdiqlanadi.[26][27]

Musodara qilish bo'yicha kim oshdi savdosi

Tashkilot (AQShda, odatda okrug sherifi yoki vakili) musodara qilingan mol-mulkni kim oshdi savdosiga qo'yganida, egasi ipoteka krediti bo'yicha qoldiq sifatida boshlang'ich narxni belgilashi mumkin. Biroq, ko'chmas mulk narxlari qanday ko'rib chiqilishiga ta'sir qiluvchi bir qator muammolar, shu jumladan bankrotlik to'g'risidagi qarorlar mavjud. Zaif bozorda, garovga qo'yilgan tomon qarzni ta'minlaydigan ko'chmas mulk qarzning qolgan asosiy qarzidan pastroq deb hisoblasa, boshlang'ich narxini pastroq miqdorda belgilashi mumkin. Garovga qo'yilganligi to'g'risida xabar berishdan boshlab mulkni haqiqiy sotishgacha bo'lgan vaqt ko'plab sabablarga bog'liq, masalan, garov undirish usuli (sud yoki suddan tashqari).

Qolgan ipoteka balansi uyning haqiqiy qiymatidan yuqori bo'lsa, garovga qo'yilgan tomon ushbu narx darajasida kim oshdi savdosi takliflarini jalb qilishi mumkin emas. Garovni garovga qo'yish bo'yicha kim oshdi savdosidan o'tgan va maqbul takliflarni jalb qila olmagan uy ipoteka egasining mulki bo'lib qolishi mumkin. Ushbu inventarizatsiya deyiladi REO (ko'chmas mulk egalik qiladi). Bunday vaziyatlarda egasi / xizmat ko'rsatuvchisi uni ko'chmas mulkning standart kanallari orqali sotishga harakat qiladi.

Qarz oluvchining boshqa majburiyatlari

Garov beruvchidan pul to'lash talab qilinishi mumkin Xususiy ipoteka sug'urtasi yoki PMI, agar uning asosiy ipoteka kreditining asosiy garovi uning mol-mulki qiymatining 80 foizidan yuqori bo'lsa. Ko'pgina hollarda, sug'urta talablari qarz beruvchining qarzdorlik qiymatining oldindan belgilangan qismini qaytarib olishini kafolatlaydi, garovga qo'yilgan garovga qo'yilgan kim oshdi savdosi tushumidan yoki PMIdan yoki ularning kombinatsiyasidan.

Shunga qaramay, likvidsiz ko'chmas mulk bozorida yoki ko'chmas mulk narxi tushib qolsa, hibsga olinadigan mol-mulk birlamchi ipoteka krediti bo'yicha qoldiq qoldiqdan kamiga sotilishi mumkin va zararni qoplash uchun sug'urta bo'lmasligi mumkin. Bunday holda, undirib olish jarayonini nazorat qiluvchi sud a ga kirishi mumkin etishmovchilik haqida hukm garovga qo'yuvchiga qarshi. Qarz oluvchining boshqa mol-mulkiga garovni beruvchiga farqni to'lash majburiyatini beradigan garovni qo'yish uchun etishmovchilik to'g'risidagi qarorlardan foydalanish mumkin. Bu kreditorga qarzning qolgan qismini ipoteka beruvchining boshqa mol-mulkidan undirish uchun qonuniy huquq beradi (agar mavjud bo'lsa).

Ushbu qoidadan istisnolar mavjud. Agar ipoteka a resessiz qarz (bu ko'pincha AQShda mulk egalari tomonidan egallangan uy-joy ipotekasi kreditlari bilan bog'liq), qarz beruvchining zararini qoplash uchun qarz oluvchining mol-mulkiga ergashishi mumkin emas. Qarz beruvchining etishmasligi to'g'risida qaror qabul qilish qobiliyati davlat qonunlari bilan cheklanishi mumkin. Kaliforniya va AQShning boshqa ba'zi shtatlarida asl ipoteka (sotib olish paytida olingan kreditlar) odatda nomsiz kreditlardir; ammo, qayta moliyalashtirilgan kreditlar va uy-joy kapitalining kredit liniyalari mavjud emas.

Agar qarz beruvchi tanqislik to'g'risida qaror qabul qilmaslikni tanlasa - yoki ipoteka rekordi bo'lmaganligi sababli bajara olmasa - va zararni qabul qilsa, qarz oluvchi, agar u "kechirilgan qarz" deb hisoblanishi mumkin bo'lsa, qaytarilmagan summa bo'yicha daromad solig'ini to'lashi kerak. Biroq, so'nggi paytlarda soliq to'g'risidagi qonunlarga kiritilgan o'zgarishlar ushbu summalar haqida ma'lumot berish uslubini o'zgartirishi mumkin.[iqtibos kerak ]

Olingan mol-mulkka nisbatan boshqa kreditlar natijasida yuzaga keladigan har qanday garov (ikkinchi ipoteka kreditlari, HELOCS ) garovga olish yo'li bilan "yo'q qilinadi".[iqtibos kerak ]

Qayta muzokaralar o'tkazish alternativasi

Izidan Amerika Qo'shma Shtatlarining uy-joy pufagi va keyingi ipoteka inqirozi garovga qo'yishdan ko'ra ipoteka kreditlarini qayta ko'rib chiqishga yoki o'zgartirishga qiziqish ortdi va ba'zi sharhlovchilar inqirozni "qarz beruvchilarning ipoteka kreditlarini qayta ko'rib chiqishni istamasligi" tufayli kuchaygan deb taxmin qilishdi.[28] AQSh Moliya vazirligi tomonidan homiylik qilingan Hope Now tashabbusi va 2009 yildagi "Uyni arzon qilish" rejasi, shu jumladan, ipoteka kreditlarini qayta ko'rib chiqishga rag'batlantirdi. Qayta muzokaralar asosiy qarzni pasaytirish yoki foiz stavkasini vaqtincha pasaytirishni o'z ichiga olishi mumkin. Federal zaxira iqtisodchilari tomonidan 2009 yilda o'tkazilgan tadqiqotlar shuni ko'rsatdiki, hatto qayta muzokaraning keng ta'rifidan foydalangan holda, "jiddiy qarzdorlarning" atigi 3% modifikatsiyani olgan. Etakchi nazariya qayta muzokaralar olib borilmasligini sabab deb biladi sekuritizatsiya va ko'plab da'vogarlar bilan xavfsizlik manfaatlari ipotekada. Ushbu nazariya asosida ba'zi bir qo'llab-quvvatlashlar mavjud, ammo ma'lumotlarning tahlili shuni ko'rsatdiki, qayta kelishuv stavkalari, rasmiylashtirilmagan va sekuritizatsiyalangan ipoteka kreditlari orasida o'xshash edi. Tahlil mualliflarining ta'kidlashicha, banklar odatda qayta muzokaralar olib bormaydilar, chunki ular garovga qo'yilgan pul bilan ko'proq pul ishlashni kutmoqdalar, chunki qayta muzokaralar "o'z-o'zini davolash" va "qayta tiklash" xavflarini keltirib chiqaradi.[28]Uy-joylarni arzon narxlarda moliyalashtirish dasturi (HARP) kabi davlat tomonidan qo'llab-quvvatlanadigan dasturlar uy egalariga, agar ular uy narxining pasayishi sababli an'anaviy qayta moliyalashni ololmasa, ipoteka kreditlarini qayta moliyalashtirish imkoniyatini berishi mumkin.[29]

Ikki tomonlama kuzatuv jarayoni ko'plab qarz beruvchilar tomonidan qo'llanilgandek tuyuldi, ammo bu erda qarz beruvchi bir vaqtning o'zida qarz oluvchi bilan "qarzni o'zgartirish" haqida gaplashar edi, lekin qarz oluvchining mol-mulkini garovga qo'yib sotish bilan ham davom etardi. Qarz oluvchilar ushbu amaliyotlar bilan chalg'itilganliklari va ko'pincha "qarzlarni o'zgartirish jarayonida" deb hisoblaganliklari sababli, ularning uylari garovga qo'yilgan kim oshdi savdosida sotilganiga "hayron bo'lishlari" haqida shikoyatlari eshitildi. Kaliforniya ushbu "ikki tomonlama kuzatuv" turini yo'q qilish to'g'risidagi qonunchilikni qabul qildi - Uy egalari huquqlari to'g'risidagi qonun loyihasi - AB 278, SB 900, 2013 yil 1 yanvardan kuchga kirdi.[30]

Garovdan olib qo'yishdan keyingi uy xo'jaliklarining tajribalari

2011 yildagi tadqiqot maqolasi Federal rezerv kengashi, "AQSh uy xo'jaliklarining hibsga olinishdan keyingi tajribasi", 1999 yildan 2010 yilgacha bo'lgan davrda 37 milliondan ortiq shaxslarning kredit hisobotlaridan foydalanib, garovga qo'yilganidan keyingi xatti-harakatni, ayniqsa kelajakda qarz olish va uy-joy iste'molini hisobga olgan holda. Tadqiqot shuni ko'rsatdiki: 1) O'rtacha 23 foizni garovga qo'yishni boshdan kechirayotgan odamlar, garovga qo'yish jarayoni boshlanganidan keyin bir yil ichida ko'chib ketishgan. Shu bilan birga, nazorat guruhi (garovga olinmaslik holatida) migratsiya ko'rsatkichining atigi 12 foiziga ega edi; 2) Garovga qo'yilganidan keyin qarz oluvchilarning atigi 30 foizi o'rtacha daromadlari oldingi mahallalaridan kamida 25 foizga pastroq bo'lgan mahallalarga ko'chib ketishdi; 3) musodara qilinganidan keyin muhojirlarning aksariyati deyarli unchalik talab qilinmaydigan mahallalarda yoki odamlarning gavjum sharoitida qolmaydi; 4) Musodara qilinganidan keyin va nazorat guruhlari o'rtasida uy xo'jaliklarining kattaligida sezilarli farq yo'q edi. Biroq, garovga qo'yilganidan keyin jismoniy shaxslarning atigi 17 foizida musodara qilinganidan keyin uy xo'jaliklari a'zolarining soni va tarkibi avvalgiga nisbatan bir xil edi. Taqqoslash uchun, nazorat guruhi 46% hollarda bir xil uy do'stlarini saqlab qolishgan; va 5) Garovga qo'yilganidan keyingi shaxslarning atigi 20 foizigina, bir kishi ipoteka kreditini olgan uylarda yashashni tanladilar. Umuman olganda, mualliflar «bu kichik ta'sir, garovga olib keladigan zarba uzoq davom etmasligi sababli, birovning kredit hisobotida garovga qo'yilishi tufayli yuzaga keladigan kredit cheklovlari katta emasligi yoki uy-joy bilan ta'minlanganligi haqida aytish qiyin», degan xulosaga kelishdi. xizmatlar iste'molning boshqa turlariga qaraganda elastik emas. "[31]

Ta'sirlangan demografiya

Yaqinda o'tkazilgan uy-joy tadqiqotlari shuni ko'rsatmoqda ozchilik uy xo'jaliklari nomutanosib ravishda qarzdorliklarni boshdan kechirmoqda. Boshqa haddan tashqari vakili bo'lgan guruhlarga afroamerikaliklar, ijarachi uylar, bolali uy xo'jaliklari va chet elda tug'ilgan uy egalari kiradi. Masalan, statistika shuni ko'rsatadiki, afroamerikalik xaridorlar garovga olinishi oq tanli xaridorlarga qaraganda 3,3 baravar ko'p, Latino va Osiyo xaridorlari esa mos ravishda 2,5 va 1,6 baravar ko'pdir. Boshqa statistik misol sifatida, sodir etilgan qarzdorlikning 60 foizidan ortig'i Nyu-York shahri 2007 yilda ijaraga berilgan mulklar ishtirok etdi. Mamlakat bo'yicha olib qo'yilgan mablag'larning yigirma foizi ijaraga berilgan mulklardan olingan. Buning sabablaridan biri shundaki, ushbu odamlarning aksariyati xavfli subpray kreditlar bilan qarz olishgan. Ushbu sohada uchta sababga ko'ra muammo tug'diradigan juda kam tadqiqot mavjud. Biri, garovga qo'yishni kim boshdan kechirayotganini ta'riflay olmaslik kelajak uchun ushbu tendentsiyani oldini olish / kamaytirishga qodir bo'lgan siyosat va dasturlarni ishlab chiqishni qiyinlashtiradi. Ikkinchidan, tadqiqotchilar yaqinda o'tkazilgan garovlar avanslarni qay darajada o'zgartirganligini aniqlay olmaydilar uy-joy mulkdorlari tarixan teng huquqqa ega bo'lmagan ba'zi guruhlar buni amalga oshirdilar. Uchinchidan, tadqiqotlar hamjamiyat darajasidagi ta'sirlarga juda ko'p yo'naltirilgan, garchi bu alohida uy xo'jaliklari ta'sirida bo'lsa.[32] Ko'p odamlar o'zlarining yoki ularning oila a'zolarining tibbiy sharoitlarini garovga qo'yishning asosiy sababi sifatida ko'rsatmoqdalar. Ko'pchilikda yo'q tibbiy sug'urta va tibbiy ehtiyojlarini etarli darajada ta'minlay olmaydilar. Bu yana qarzdorlik allaqachon zaif aholini ta'sir qilishiga ishora qilmoqda.[33]Kredit ballari garovga qo'yilganidan keyin katta ta'sir ko'rsatmoqda. Siz ipoteka to'lovini kechiktirganingizda 30 kunga kechikkaningizda o'rtacha o'rtacha kamaytirilgan ballar soni 40-110 ball, 90 kun kechikish 70-135 ballni tashkil etadi va yakuniy hibsga olish, qisqa muddatli sotish yoki amaldagi akt 85-160 ballni tashkil etadi.[34]

So'nggi tendentsiyalar

2009 yilda, Amerika Qo'shma Shtatlari Kongressi moliya sanoatiga 700 milliard dollarlik yordam evaziga iqtisodiyotni qutqarishga harakat qildi; ammo, uy-joy bozorining chuqurlashib borayotgan qulashi mamlakatning keskin iqtisodiy tanazzulining markazida ekanligi to'g'risida tobora ko'proq kelishib olindi. Iqtisodiyotni yanada chuqurroq inqirozga yuz tutishini ko'rish uchun moliya institutlarini qutqarish uchun milliardlab dollar sarflagandan so'ng, liberal va konservativ iqtisodchilar va qonunchilar iqtisodiy rag'batlantirish to'g'risidagi qonun loyihasini asosiy muammo sifatida ko'rgan narsalariga yo'naltirishga majbur qilishdi: uy-joy bozori. Ammo uy-joy bozoriga yordam berish bo'yicha kelishuv ostida, raqobatdosh rejalar asosida kimga foyda keltirishi borasida juda katta farqlar mavjud edi. Demokratlar pulni to'g'ridan-to'g'ri eng og'ir ahvolda bo'lgan odamlarga qaratmoqchi edilar; va respublikachilar pul ko'tarishni deyarli barcha uy sotib oluvchilarga qaratmoqchi edilar, chunki ko'tarilayotgan to'lqin oxir-oqibat barcha qayiqlarni ko'taradi.[35]

2010 yilda iyul va sentyabr oylari orasida muddatidan oldin ogohlantirish olgan uylar sonining 14 foizga o'sishi kuzatildi. O'sha yili har 45 xonadondan bittasi garovga qo'yilgan hujjatni oldi va butun mamlakat bo'ylab ishsizlik darajasi oshgani sayin muammo yanada keng tarqaldi. Banklar ipoteka puli to'lashdan orqada qolganlar uchun katta sabr-toqat qilmasdan o'ta tajovuzkor bo'lib qolishdi va garovga qo'yilish jarayoniga har qachongidan ham tezroq kiradigan oilalar ko'p. 2011 yilda banklar 800 mingdan ziyod uyni qaytarib olish yo'lida edilar.[36] 2010 yilda garovga qo'yilgan hujjatlarni rasmiylashtirishning eng yuqori stavkalari qayd etildi Las-Vegas, Nevada; Fort Myers, Florida; Modesto, Kaliforniya; Scottsdale, Arizona; Mayami, Florida; va Ontario, Kaliforniya. Ushbu shaharlarning geografik xilma-xilligi, ularning barchasi nisbatan metropoliten bo'lganligi sababli amalga oshiriladi. Yirik shaharlar Xyuston, Texas 2010 yilda 26% o'sishni, 23% ni ko'rdi Sietl, Vashington va 21% Atlanta, Jorjia. Ushbu shaharlarda ishsizlik darajasi eng past ko'rsatkichga ega edi. Spektrning qarama-qarshi tomonida, garovga qo'yishning eng past ko'rsatkichlari bo'lgan shaharlar Rim, NY; Janubiy Burlington, VT; Charleston, VV; Bryan, TX; va Tuscaloosa, AL.[37] Buning ajablanarli joyi yo'q, bu hududlar mamlakat miqyosidagi eng yuqori ko'rsatkichlarga ega edi ishsizlik, ushbu o'zaro bog'liqlikni yanada ko'proq namoyish etishga yordam beradi. Iqtibos RealtyTrac Bosh direktor Jeyms Sakkacio so'nggi tendentsiyalarni sarhisob qilmoqda:

"2010 yilda mamlakatning eng ko'p zarar ko'rgan uy-joy bozorlarida toshqin suvlari bir oz pasayib ketdi. Hatto shunday bo'lsa ham, ushbu xavfli bozorlarning aksariyatida qarzdorlik darajasi tarixiy me'yorlardan besh-10 baravar yuqori bo'lib qoldi, bu erda chuqur xavf-xatarlar saqlanib qoladi va potentsial ravishda 2011 va undan keyingi yillarda garovga qo'yilgan faoliyatning ko'proq to'lqinlarini keltirib chiqarishi mumkin ».

[32]

RealtyTrac-ning 2014 yil yanvar oyidagi garovga qo'yilganligi to'g'risidagi hisobotiga binoan, AQShdagi har 1058 ta uydan bittasi garovga qo'yilgan hujjatni oldi. Ushbu ko'rsatkich garovga qo'yilish chastotasining yuqori spektriga to'g'ri keladi. 2014 yil avgust holatiga ko'ra, qarzni undirish darajasi 33,7% ni tashkil etdi, bu o'tgan yilga nisbatan 1,7% ga ko'pdir. Garovni garovga olish faoliyatining o'sishi Nyu-York va Nyu-Jersida eng muhim ahamiyatga ega bo'lib, AQShning eng zich joylashgan ikki joyi Florida hisoblanadi.[38]

Garovga qo'yishning ta'siri

Uyning tashqi eshigi va derazasi, ikkalasiga ham bir nechta qog'oz xabarnomalari yopishtirilgan
Garovga qo'yilgan, egasiz uyning eshigi va derazasida xabarnomalar to'planib qoladi.

The impact of foreclosure goes beyond just homeowners but also expands to towns and neighborhoods as a whole. Cities with high foreclosure rates often experience more jinoyat and thefts with abandoned houses being broken into, garbage collecting on lawns, and an increase in prostitution.[39] Foreclosures also impact neighboring housing sales on two levels—space and time. For any given time frame, foreclosures have a greater negative impact when they are closer to the property attempting to be sold. The conventional view suggested is that the increase in foreclosures will cause declines in the sales value of neighboring properties, which, in turn, will lead to an extension of the housing crisis.[40] Another significant impact from increased foreclosure rates is on school mobility of bolalar. In general, research suggests that switching schools is damaging for children, although this does significantly depend on the quality of the origin and destination schools. In qilingan tadqiqot Nyu-York shahri revealed that students who changed schools most often entered a school with lower, on average, test scores and overall school performance. The effect of these moves on academic performance for individual students requires further research.[41] Foreclosures also have an emotional and physical effect on people. In one particular study of 250 recruited participants who had experienced foreclosure, 36.7% met screening criteria for katta depressiya.[33]

Mamlakatlar bo'yicha

Avstraliya va Yangi Zelandiya

Foreclosure has been prohibited by law in New Zealand for well over a century. Instead the mortgagee realises the security through sale, the exercise of the power of sale also being regulated by statute.

In both of these countries statutory reform has altered the manner in which real property dealings are conducted. What is termed a "mortgage" is a legal interest that is registered against the fee simple title of the property. Since in both countries, the Torrens sarlavhasi system of land registration is used, being registered as proprietor or as a mortgagee creates an indefeasible interest (unless the acquisition of the registration was by land transfer fraud). The mortgagee therefore never holds the fee simple, and there is a statutory process for initiating and conducting a mortgagee sale in the event that the mortgagor defaults. In New Zealand, as in England, say, the land title database is now electronic so there are no paper "title documents".

Irlandiya

Yilda Irlandiya, foreclosure has been abolished by the Land and Conveyancing Reform Act 2009[42] but Chapter 4 of Part 9 of the Milliy aktivlarni boshqarish agentligi Act 2009 provides for vesting orders that are equivalent to foreclosure but may only be used by NAMA.[43]

Xitoy Xalq Respublikasi

Foreclosure in the Xitoy Xalq Respublikasi takes place as a form of debt enforcement proceedings under strict judicial foreclosure, which is only allowed by law of guarantee and law of property right.

China amended the Constitution of the Peoples's Republic of China (adopted April 12, 1988), to allow transfer of land rights, from "granted land rights" to "allocated land rights" thus paving the way for private land ownership, allowing for the renting, leasing, and mortgage of land. The 1990 Regulations on Granting Land Use Rights dealt further with this followed by the Urban Real Estate Law (adopted July 5, 1994),[44] the "Security Law of the People's Republic of China" (adopted June 30, 1995), and then the "Urban Mortgage Measures" (issued May 9, 1997)[45] resulting in land privatization and mortgage lending practices.

Mortgages and foreclosure

Chinese law and mortgage practices have progressed with safeguards to prevent foreclosures as much as possible. These include mandatory secondary security, rescission (Chinese Contract Law), and maintaining accounts at the lending bank to cover any defaults without prior notice to theborrower.[46] A mortgagee may sue on a note without foreclosing, obtain a general judgment, and collect that judgment against other property of the mortgagor, without foreclosing. When all other avenues have failed a lender may seek a judgement of foreclosure. Under the "Civil Procedure Law", foreclosures should be finalized in a six-month time frame but this is dependent on several things including if the mortgager applies to the court for execution of the judgment.[47] Mortgages are formally foreclosed at auction by a licensed auction specialist.[48]

Filippinlar

There are two modes of foreclosure in the Filippinlar. A mortgagee may foreclose either judicially or extrajudicially, as governed by Rule 68 of the 1997 Revised Rules of Civil Procedure and Act. No. 3135, respectively. A judicial foreclosure is done by filing a complaint in the Regional Trial Court of the place where the property is located.[49] The judge renders judgment, ordering the mortgagor to pay the debt within a period of 90–120 days. If the debt is not paid within the said period, a foreclosure sale satisfies the judgment.[49] In an extrajudicial foreclosure, the mortgagee need not initiate an action in court but may simply file an application before the Clerk of Court to secure attendance of the Sheriff who conducts the public sale.[50] This is done pursuant to a power of sale. Note that these two modes specifically apply to real estate mortgages. Foreclosure of chattel mortgages (mortgage of movable property) are governed by Sec. 14 of Act No. 1506, which gives the mortgagee the right to sell the chattel at a public sale. It has also been held that as regards chattel mortgages, the law does not prohibit that the foreclosure sale be done privately if it is agreed upon by the parties.[51]

Ispaniya

Unlike in the United States, where a foreclosure means the end of the line, the foreclosure hearing in Ispaniya is just the beginning of the homeowner's troubles. They will have to work for the bank for many years and will be unable to ever own anything—even a car. Spanish mortgage holders are responsible for the full amount of the loan to the bank in addition to penalty interest charges, and court fees. Much of this can be attributed to Spain having the highest unemployment rate in the "euro zone". Unlike in the US, bankruptcy is not an adequate solution since mortgage debt is specifically excluded. Unlike other European countries, you cannot go to the courts for any sort of debt relief. There has been much contention over these policies in the Spanish Parliament but the government is convinced that keeping these policies will prevent Spanish banks from ever experiencing something similar to the US mayhem.[52] With repossessed real estate properties on their books worth about €100 billion the banks in Spain are eager to get rid of foreclosures.[53]

Janubiy Afrika

For a developing country, there is a high rate of foreclosures in Janubiy Afrika[iqtibos kerak ] tufayli xususiylashtirish of housing delivery.[betaraflik bu bahsli] One of the biggest opponents of foreclosures is the G'arbiy Kapning evakuatsiyaga qarshi kampaniyasi which sees foreclosures as unconstitutional and a particular burden on vulnerable poor populations.[54][55][ortiqcha vaznmi? – muhokama qilish]

Shveytsariya

Yilda Shveytsariya, foreclosure takes place as a form of debt enforcement which is served by the overlord of debt (currently Lord Overton Sheraton) proceedings under Swiss insolvency law.

Birlashgan Qirollik

In Birlashgan Qirollik, foreclosure is a little-used remedy which vests the property in the mortgagee with the mortgagor having neither the right to any surplus from the sale nor liability for any shortfall. Because this remedy can be harsh, courts almost never allow it especially if a large surplus is likely to be realised, furthermore when a substantial surplus is unlikely to be realised then mortgagees are disinclined to seek foreclosure in the first place since that remedy leaves them no recourse to recover a shortfall. Instead, the courts usually grant an order for possession and an order for sale, which both mitigates some of the harshness of the repossession by allowing the sale while allowing lenders further recourse to recover any balance owing following a sale.

The United Kingdom foreclosure system is unique and true foreclosures are quite uncommon. More commonly, lenders pursue a process called mortgage possession (or alternatively, "repossession" in cases where the bank originally sold the property too).

Both mortgage (re)possession and foreclosure are quite similar, with the main differences being the treatment of any funds that exceed the amount borrowed and liability for any shortfall. In the case of mortgage possession or repossession, if the home is sold or auctioned for a price that exceeds the loan balance, those funds are returned to the consumer. If the proceeds from a mortgage possession are insufficient to cover the loan then the debtor remains liable for the balance, although in most cases this will become an unsecured debt and the mortgage company will be treated on an equitable basis with the debtor's other unsecured creditors (particularly if the debtor simultaneously or subsequently becomes bankrupt or enters into a voluntary arrangement with creditors). By contrast, in the case of foreclosure the mortgage company retains all rights to proceeds from a sale or auction but the debtor is not liable for any shortfall.

The UK foreclosure and mortgage possession/repossession system favors consumers over lenders, as the United Kingdom has some pre-action protocols in place. Mortgage companies are required to work with homeowners to arrive at a resolution and it is possible to delay court action (ultimately, enabling many to avoid the loss of their home) in situations where the borrower has enrolled in individual programs or if the borrower's income is about to improve significantly with a new job or other measures that would allow them to pay off the arrears.

There is no precise parallel to an American short sale, although the UK does have a process known as Assisted Voluntary Sale. An Assisted Voluntary Sale does have some negative credit impact for the consumer, but the adverse effect is less pronounced than one might suffer if the case were to proceed to the courts.

Canada (Alberta)

In Calgary Alberta Canada there are three steps to foreclosure. One the owner is behind in mortgage payments but still retains full control of the property. Two the owner is still on title but has lost control of the property to the Court of Queens Bench of Alberta. Third is the legal title has been transferred by the courts to the banks. The entire foreclosure process in Alberta, Canada can take a year or longer. The original owners try to sell over value to solve their financial problems. The courts favour the owners over the banks so rarely sell under value. The banks have all the money so they never sell under value. Foreclosures are also sold As Is with no recourse for buyers if something goes wrong. Foreclosures generally are overpriced and risky.

Shuningdek qarang

Adabiyotlar

  1. ^ "How Many Mortgage Payments Can Be Missed Before Foreclosure - Modest Money".
  2. ^ Timiraos, Nik; Alan Zibel (2011-11-02). "Reviews Begin for Borrowers Disputing Foreclosures". Wall Street Journal. Arxivlandi asl nusxasidan 2014-12-27 kunlari. Olingan 2012-01-17.
  3. ^ Britain, Great (1761). "Mortgage". Statues at Large from the Magna Carta to 1761 in Great Britain. Mortgage.
  4. ^ BFP v. Resolution Trust Corporation, 511 BIZ. 531 (1994).
  5. ^ Terrell v. Allison, 88 U.S. (21 Wall.) 289 (1875).
  6. ^ "Supreme Court of Missouri Upholds Lenders' Rights to Obtain Full Deficiency Judgment". Milliy qonunni ko'rib chiqish. Armstrong Teasdale. 2012-04-23. Arxivlandi asl nusxasidan 2012-05-30. Olingan 2012-06-13.
  7. ^ "Foreclosure Timeline -". Capital Area Foreclosure Network. capitalareaforeclosurenetwork.org. Olingan 2020-09-27.
  8. ^ "RADLAX GATEWAY HOTEL, LLC, ET AL. v.AMALGAMATED BANK, 566 U.S.___ (2012)" (PDF). Arxivlandi (PDF) from the original on 2012-06-07. Olingan 2012-05-29.
  9. ^ Bracewell & Giuliani LLP (May 29, 2012). "Supreme Court Confirms that Credit Bidding is Alive and Well". Milliy qonunni ko'rib chiqish. Arxivlandi 2012 yil 1 iyundagi asl nusxadan. Olingan 30 may 2012.
  10. ^ JUDGE CHRISTOPHER A. BOYKO, “UNITED STATES DISTRICT COURT NORTHERN DISTRICT OF OHIO (EASTERN DIVISION)”, filed 10-31-2007 Arxivlandi 2008-09-09 da Orqaga qaytish mashinasi Qabul qilingan 2008 yil 12-iyul
  11. ^ Moore, Rhonda (2008-06-20). "The foreclosure fight is on". Douglas County News-Press. Olingan 2008-07-12.
  12. ^ Block Colorado Foreclosure Blog www.blockcoloradoforeclosure.com
  13. ^ Apao v. Bank of New York, 324 F.3d 1091 (9th Cir. 2003).
  14. ^ a b Garfinkle v. Superior Court, 21 Cal. 3d 268 (1978). This was a decision of the Kaliforniya Oliy sudi foydasiga Uells Fargo.
  15. ^ I.E. Associates v. Safeco Title Ins. Co., 39 kal. 3d 281 Arxivlandi 2013-09-06 da Orqaga qaytish mashinasi (1985).
  16. ^ Notice of Federal Tax Lien — Internal Revenue Service United States Department of the Treasury Arxivlandi 2012-08-18 da Orqaga qaytish mashinasi Qabul qilingan 16 mart 2008 yil
  17. ^ lawsuit and recordation of it in order to provide public notice of the pendency of the foreclosure action. In all U.S. jurisdictions a lender who conducts a foreclosure sale of real property which is the subject of a federal tax lien must give 25 days' notice of the sale to the Ichki daromad xizmati: failure to give notice to the IRS results in the lien remaining attached to the real property after the sale. Therefore, it is imperative the lender search local federal tax liens so if parties involved in the foreclosure have a federal tax lien filed against them, the proper notice to the IRS is given. A detailed explanation by the IRS of the federal tax lien process can be found
  18. ^ Arnolds Management Corp. v. Eischen, 158 kal. Ilova. 3d 575, 205 Cal. Rptr. 15 (1984).
  19. ^ Berry v. Government Nat. Mortgage Association, 231 Ga. 503, 202 S.E.2d 450 (1973).
  20. ^ Ginther-Davis Ctr., Ltd. v. Houston Nat'l Bank, 600 S.W.2d 856, 864 (Tex. Civ. App.-Houston [1st Dist.] 1980, writ ref'd n.r.e).
  21. ^ Nguyen v. Calhoun, 105 kal. Ilova. 4th 428, 129 Cal. Rptr. 2d 436 (2003).
  22. ^ Grant S. Nelson and Dale A. Whitman, Ko'chmas mulkni moliyalashtirish to'g'risidagi qonun, 5-nashr. (St. Paul: West, 2007), § 7.22 at 879.
  23. ^ Price v. Wells Fargo Bank, 213 Cal. Ilova. 3d 465, 476, 261 Cal. Rptr. 735 (1989).
  24. ^ "Legal Topics: The Credit River Case". Minnesota shtati yuridik kutubxonasi. Arxivlandi asl nusxasi 2010-01-31. Olingan 2010-02-25.
  25. ^ "Lender Denied Summary Judgment in Foreclosure - MOULINOS & ASSOCIATES Real Estate Attorney New York". moulinos.com. 2011 yil 10-fevral. Arxivlandi asl nusxasidan 2013 yil 10 sentyabrda. Olingan 8 may 2018.
  26. ^ https://rew-online.com/2016/10/opinion-recent-efforts-to-speed-up-foreclosure-proceedings-in-n-y/
  27. ^ "New York's New Foreclosure Statute - A Critical Analysis - Danger, Delay, Expense, Imprecision". 2009 yil 21-dekabr.
  28. ^ a b Adelino et al. (2009). Why Don’t Lenders Renegotiate More Home Mortgages? Redefaults, Self-Cures, and Securitization Arxivlandi 2010-12-25 da Orqaga qaytish mashinasi. Federal Reserve Bank of Boston Discussion Paper.
  29. ^ "Avoiding Foreclosure" Arxivlandi 2012-08-08 da Orqaga qaytish mashinasi, HUD.GOV, 2012 yil 20-iyul
  30. ^ California Homeowner Bill of Rights Arxivlandi 2012-09-12 da Orqaga qaytish mashinasi Reviewed 2013-07-20
  31. ^ "Post-Foreclosure Experience of U.S. Households". Jurnalistning Resource.org. Arxivlandi asl nusxasidan 2011-09-29. Reviewed 2013-07-20
  32. ^ a b Allen, R. Who Experiences Foreclosures? The Characteristics of Households Experiencing a Foreclosure in Minneapolis, Minnesota. Housing Studies, 26(6), 845-866.
  33. ^ a b Pollack, C., & Lynch, J. (2009). Health Status of People Undergoing Foreclosure in the Philadelphia Region. American Journal of Public Health, 99(10), 1833-1839.
  34. ^ Les Christie, "How foreclosure impacts your credit score" Arxivlandi 2012-08-15 da Orqaga qaytish mashinasi, CNN Money, April 22, 2012
  35. ^ Andrews, Edmund L. (2009-02-04). "Both Parties Move to Aid Homeowners". The New York Times. Arxivlandi from the original on 2017-08-22.
  36. ^ Associated Press. "Sharp Rise in Foreclosures as Banks Move in - Business - Real Estate –Msnbc.com." NBC News - Breaking News, Science and Tech News, World News, US News, Local News- NBC News. NBC News, 13 October 2011. Web. 2011 yil 4-dekabr."Arxivlangan nusxa". Olingan 2011-12-06. NBC News.
  37. ^ Hoak, Amy. "Top 10 Cities Where Foreclosure Rates Are Highest –MarketWatch."MarketWatch - Stock Market Quotes, Business News, Financial News. The Wall Street Journal, 27 January 2011. Web. 2011 yil 4-dekabr."Arxivlangan nusxa". Arxivlandi asl nusxasidan 2011-12-06. Olingan 2011-12-06.CS1 maint: nom sifatida arxivlangan nusxa (havola).
  38. ^ "Housing Market Recovery: Myth or Reality". 4506-transcripts.com. 2014 yil 22 sentyabr. Arxivlandi asl nusxasidan 2014 yil 14 oktyabrda. Olingan 8 may 2018.
  39. ^ Associated Press. "Sharp Rise in Foreclosures as Banks Move in - Business - Real Estate –Msnbc.com." NBC News - Breaking News, Science and Tech News, World News, US News, Local News- NBC News. NBC News, 13 October 2011. Web. 2011 yil 4-dekabr."Arxivlangan nusxa". Olingan 2011-12-06. nbc news, business-real estate; Reviewed 3013-07-20
  40. ^ Rogers, W. H., & Winter, W. (2009). The Impact of Foreclosures on Neighboring Housing Sales. Journal of Real Estate Research, 31(4), 455-479.
  41. ^ Been, V., Ellen, I., Schwartz, A., Stiefel, L., & Weinstein, M. (2011). Foreclosure and kids: When losing your home means losing your school. United States, Washington: Poverty & Race Research Action Council. Olingan [1] proquest; fee required access
  42. ^ (eISB), elektron Irlandiya nizom kitobi. "elektron Irlandiya nizom kitobi (eISB)". www.irishstatutebook.ie. Arxivlandi asl nusxasidan 2015 yil 26 aprelda. Olingan 8 may 2018.
  43. ^ Kitob (eISB), elektron Irlandiya nizomi. "elektron Irlandiya nizom kitobi (eISB)". www.irishstatutebook.ie. Arxivlandi asl nusxasi 2012 yil 19 yanvarda.
  44. ^ Pacific Rim Law and Policy Journal; vol 8 no. 3 page 516 Arxivlandi 2015-07-15 da Orqaga qaytish mashinasi -Retrieved 2013-07-21
  45. ^ Pacific Rim Law Policy Journal; vol 8 no.3 page 518 Arxivlandi 2015-07-15 da Orqaga qaytish mashinasi -Retrieved 2013-07-21
  46. ^ Pacific Rim Law Policy Journal; vol 8 No.3 page 558 Arxivlandi 2015-07-15 da Orqaga qaytish mashinasi -Retrieved 2013-07-20
  47. ^ Pacific Rim Law Policy Journal; vol 8 No.3 page 564 Arxivlandi 2015-07-15 da Orqaga qaytish mashinasi
  48. ^ Pacific Rim Law and Policy Journal; vol 8 no. 3 page 568 (b) Arxivlandi 2015-07-15 da Orqaga qaytish mashinasi -Retrieved 2013-07-21
  49. ^ a b Firm, Joselito Guianan Chan, Managing Partner, Chan Robles and Associates Law. "1997 RULES OF CIVIL PROCEDURE - CHAN ROBLES VIRTUAL LAW LIBRARY". www.chanrobles.com. Arxivlandi asl nusxasidan 2017 yil 21 dekabrda. Olingan 8 may 2018.
  50. ^ "A.M. No. 99-10-05-0, August 7, 2001". lawphil.net. Arxivlandi asl nusxasidan 2017 yil 3 sentyabrda. Olingan 8 may 2018.
  51. ^ "Philippine National Bank vs. Manila Investment and Construction, Inc., 38 SCRA 462 (1971)". lawphil.net. Arxivlandi asl nusxasidan 2017 yil 3 sentyabrda. Olingan 8 may 2018.
  52. ^ Daley, Suzanne (October 27, 2010). "Foreclosure in Spain Can Mean Lifetime Debt to Bank". The New York Times. Nytimes.com. Arxivlandi asl nusxasidan 2012 yil 25 fevralda. Olingan 4 dekabr, 2011.
  53. ^ "Banks in Spain Are Eager to Get Rid of Foreclosures". topspanishhomes.com. Arxivlandi asl nusxasidan 2014 yil 2 mayda. Olingan 8 may 2018.
  54. ^ Fighting Foreclosure in South Africa Arxivlandi 2016-12-21 da Orqaga qaytish mashinasi 2009 yil 7 aprel
  55. ^ "battles in post-Apartheid South Africa: The Case of Mandela Park, Khayelitsha". antieviction.org.za. Arxivlandi asl nusxasi 2013 yil 21-iyulda. Olingan 8 may 2018.

Qo'shimcha o'qish

Tashqi havola

Bilan bog'liq ommaviy axborot vositalari Hibsga olish Vikimedia Commons-da