Qayta moliyalashtirish - Refinancing

Qayta moliyalashtirish mavjudini almashtirishdir qarz majburiyati boshqa shartlar bo'yicha boshqa qarz majburiyati bilan. Qayta moliyalashtirish shartlari mamlakat, viloyat yoki davlatga qarab bir-biridan farq qilishi mumkin, masalan, bir nechta iqtisodiy omillarga asoslanadi tabiiy xavf, taxmin qilingan xavf, siyosiy barqarorlik millat, valyuta barqarorligi, bank qoidalari, qarz oluvchi kreditga layoqat va kredit reytingi millatning. Ko'pgina sanoat rivojlangan mamlakatlarda qayta moliyalashtirishning keng tarqalgan shakli asosiy yashash joyi hisoblanadi ipoteka.

Agar qarzni almashtirish ostida sodir bo'lsa moliyaviy qiyinchilik, qayta moliyalashtirish deb atalishi mumkin qarzni qayta tuzish.

Kredit (qarz) turli sabablarga ko'ra qayta moliyalashtirilishi mumkin:

  1. Yaxshilikdan foydalanish stavka foizi (oylik kamaytirilgan to'lov yoki qisqartirilgan muddat)
  2. Boshqa qarz (lar) ni bitta qarzga birlashtirish uchun (foiz stavkasi va to'lovlarga bog'liq bo'lgan uzoqroq / qisqaroq muddat)
  3. Oylik to'lov miqdorini kamaytirish uchun (ko'pincha foiz stavkasi va to'lovlar shartli ravishda uzoqroq muddatga)
  4. Xavfni kamaytirish yoki o'zgartirish uchun (masalan, o'zgaruvchan stavkadan belgilangan stavka bo'yicha kreditga o'tish)
  5. Naqd pulni bo'shatish uchun (ko'pincha uzoq muddatli, foiz stavkalari va to'lovlar shartli)

Qayta moliyalashtirishni 2, 3 va 5-sabablarga ko'ra, odatda oylik to'lash majburiyatlarini kamaytirish uchun moliyaviy qiyinchiliklarga duch kelgan qarz oluvchilar o'z zimmalariga oladilar, qarzlarini to'lash uchun ko'proq vaqt talab etiladi.

Shaxsiy (korporativ moliya) kontekstida bir nechta qarzlarni qayta moliyalashtirish qarzni boshqarishni osonlashtiradi. Agar yuqori foizli qarz bo'lsa, masalan kredit karta qarz, ga birlashtiriladi uy garovi, qarz oluvchi uzoq muddatli ipoteka stavkalari bo'yicha qolgan qarzni to'lashga qodir.

Qo'shma Shtatlardagi uy-joy ipotekasi uchun qayta moliyalashtirishda soliq imtiyozlari bo'lishi mumkin, ayniqsa, agar u to'lamasa Muqobil minimal soliq.

Xatarlar

Ba'zi bir muddatli kreditlar mavjud jarima moddalari ("qo'ng'iroq qilish qoidalari ") qarzni qisman yoki to'liq to'lashdan, shuningdek," yopilish "to'lovlari bilan muddatidan oldin to'lashdan kelib chiqadi. Shuningdek, tranzaksiya to'lovlari qayta moliyalashtirish bo'yicha. Ushbu to'lovlar kreditni qayta moliyalashtirishni boshlashdan oldin hisoblab chiqilishi kerak, chunki ular qayta moliyalashtirish natijasida hosil bo'lgan jamg'armalarni yo'q qilishi mumkin. Jazo qoidalari faqat muddatidan oldin to'langan kreditlarga nisbatan qo'llaniladi. Agar qarz muddati tugagandan so'ng to'langan bo'lsa, bu qayta moliyalashtirish emas, balki yangi moliyalashtirish hisoblanadi va yangi moliyalashtirish mablag'lari oldingi qarzni to'lashi bilan oldingi majburiyatning barcha shartlari bekor qilinadi.

Agar qayta moliyalashtiriladigan kredit oldingidek foiz stavkasiga ega bo'lsa, lekin uzoqroq muddatli bo'lsa, bu umumiy foizlarning ko'payishiga olib keladi xarajat kredit muddati davomida va qarz oluvchining yana ko'p yillar davomida qarzda qolishiga olib keladi. Odatda, qayta moliyalashtirilgan kreditning foiz stavkasi past bo'ladi. Ushbu past stavka, kreditda qolgan yangi, uzoqroq muddat bilan birgalikda to'lovlarni kamaytiradi.

Qarz oluvchi mavjud kredit bilan solishtirganda yangi kreditning umumiy qiymatini hisoblab chiqishi kerak. Kreditning yangi qiymati yopilish xarajatlari, oldindan to'lash uchun jarimalar (agar mavjud bo'lsa) va yangi kredit muddati davomida to'langan foizlarni o'z ichiga oladi. Bu qayta moliyalashtirish uchun moliyaviy ma'noga ega ekanligini tekshirish uchun mavjud kredit bo'yicha to'lanadigan qolgan foizlardan past bo'lishi kerak.

Amerika davlatidan farq qiluvchi ba'zi yurisdiktsiyalarda qayta moliyalashtirilgan ipoteka kreditlari hisobga olinadi qarzdorlik, demak, qarz oluvchi qarzni to'lamagan taqdirda javobgar bo'ladi, qayta moliyalashtirilmagan ipoteka esa resessiz qarz.

Ballar

Asosiy maqola: Nuqta (ipoteka)

Qayta moliyalashtiruvchi kreditorlar ko'pincha oldindan to'lov sifatida kreditning umumiy miqdoridan foiz talab qiladilar. Odatda, bu miqdor Qo'shma Shtatlarda "ballar" (yoki "mukofotlar") bilan ifodalanadi. 1 ball = kreditning umumiy miqdoridan 1%. Ko'proq ballar (ya'ni katta miqdordagi oldindan to'lov) odatda foiz stavkasining pasayishiga olib keladi. Ba'zi kreditorlar kreditning ayrim qismlarini o'zlari moliyalashtirishni taklif qilishadi, shu bilan "salbiy fikrlar" (ya'ni chegirmalar) deb nomlanadi.

Turlari (faqat AQSh kreditlari uchun)

Yopish narxi yo'q

Ushbu turdagi qayta moliyalashtirishga ega bo'lgan qarz oluvchilar odatda yangi ipoteka kreditini olish uchun oldindan to'lovlarni to'lashadi. Qayta moliyalashtirishning ushbu turi foyda keltirishi mumkin, agar amaldagi bozor stavkasi qarz oluvchining mavjud stavkasidan pastroq bo'lsa, kreditni taqdim etuvchi kreditor tomonidan belgilanadigan formula bo'yicha. Baholash uchun to'lovni qarz beruvchi yoki broker to'lay olmaydi, shuning uchun bu har doim sizning hisobingizning pastki qismida joylashgan umumiy to'lovlar miqdorida ko'rsatiladi. GFE.

Bu pasayib borayotgan bozorda juda yaxshi tanlov bo'lishi mumkin yoki kreditni qayta moliyalashtirishdan yoki uni to'lashdan oldin yopilish narxini qoplash uchun etarlicha uzoq vaqt ushlab turishingizga ishonchingiz komil bo'lmasa. Masalan, siz o'z uyingizni uch yil ichida sotishni rejalashtirmoqdasiz, ammo yopilish narxini qoplash uchun besh yil kerak bo'ladi. Bu sizni qayta moliyalashtirishni ko'rib chiqishingizga to'sqinlik qilishi mumkin, ammo agar siz nolinchi yopilish qiymati opsiyasini tanlasangiz, pul yo'qotish xavfi bo'lmasdan foiz stavkasini tushirishingiz mumkin.

Bu holda broker kredit oladi yoki nima deyiladi hosildorlik bo'yicha mukofot (YSP). Daromadlar bo'yicha sug'urta mukofotlari - bu sizning kreditingiz uchun ipoteka shirkati oladigan naqd pul. Broker mijozga va kreditni rasmiylashtirish uchun zarur bo'lgan hujjatlarni taqdim etadi va qarz beruvchi ularga ushbu xizmatni taqdim etganligi uchun o'zlarining kredit bo'yicha mutaxassislaridan biriga to'lash o'rniga pul to'laydi. Brokerlik bir nechta kredit mutaxassisi bo'lishi mumkin bo'lganligi sababli, ular ba'zan kreditlar hajmini jalb qilish uchun qo'shimcha YSP olishlari mumkin. Bu odatda oyiga bir milliondan ortiq kreditlarni moliyalashtirishga asoslanadi. Bu, ayniqsa, 2011 yil 1 apreldan boshlab qarz oluvchiga katta foyda keltirishi mumkin. Federal hukumat tomonidan barcha brokerlar o'zlari bilan ish olib boradigan kreditorlar bilan narx belgilashni buyurgan yangi qonunlar amalga oshirildi. Brokerlar shu qadar ko'p YSP olishlari mumkinki, ular sizga to'g'ridan-to'g'ri qarz beruvchiga borganingizdan ko'ra pastroq stavka taqdim etishlari mumkin va ular sizning barcha uchinchi to'lovlarni to'lashga majbur qiladigan qarz beruvchidan farqli o'laroq sizning barcha yopilish xarajatlaringizni to'lashlari mumkin. Shaxsiy. Siz past stavka va pastroq to'lovlar bilan yakunlanasiz. Yangi yildan beri RESPA Aprel oyidan boshlab qonun 2011 yilda kuchga kirdi, brokerlar endi qarzni qancha to'lashni hal qila olmaydilar. Buning o'rniga ular aprel oyida shartnoma imzolaydilar, ular YSPning faqat ma'lum bir foizini saqlab qolishlarini, qolganlari esa qarz oluvchilarning yopilish narxiga yo'nalishini aytadilar.

Haqiqiy yopilish qiymati bo'lmagan ipoteka kreditlari, odatda, ushbu kreditni butun muddat davomida ushlab turishini yoki hech bo'lmaganda yopilish narxini qoplash uchun etarli vaqtni bilishini biladigan odamlar uchun eng yaxshi variant emas. Qarz oluvchi o'zining yopilish xarajatlari uchun cho'ntagidan pul to'laganda, ular kiritgan pullarini yo'qotish xavfi yuqori bo'ladi. Ko'pgina hollarda, qarz oluvchi baholash uchun to'lovlarni muhokama qila olmaydi yoki pul yoki mulkni saqlashga topshirish. Ba'zan, yopilish xarajatlarini qarzga o'ralganingizda, yopilish qiymati bilan past stavka yoki bir oz yuqoriroq stavka bilan bepul borish mantiqiymi yoki yo'qligini osongina aniqlashingiz mumkin. Ba'zi hollarda sizning to'lovingiz bir xil bo'ladi, u holda siz to'lovsiz yuqori stavkani tanlashni xohlaysiz. Agar hisob-kitob uchun 2,500 AQSh dollari miqdoridagi 4,5% miqdoridagi to'lov 4,625% ga teng bo'lsa, unda siz qarz muddati davomida bir xil miqdordagi pulni to'laysiz, ammo agar siz yopilish qiymati bilan qarzni tanlasangiz va oxirigacha qayta moliyalashtirsangiz. Sizning muddatingiz uchun siz yopilish narxiga pul sarfladingiz. Sizning kreditingiz miqdori 2,500 ga kam bo'lib, 4,625% ni tashkil qiladi va sizning to'lovingiz bir xil.

Baholash talab qilinmaydi

The Obama ma'muriyati suv osti uylari egalariga tarixiy ravishda past foiz stavkalaridan foydalanishga yordam berishga qaratilgan bir nechta qayta moliyalashtirish dasturlarini tasdiqladi. Ushbu dasturlarning aksariyati baholashni talab qilmaydi va barcha kredit turlarini qamrab oladi. 2013 yilda taqdim etilgan dasturlarga quyidagilar kiradi:

  1. FHA qayta moliyalashtirishni soddalashtirish: Ushbu qayta moliyalashtirish dasturidan foyda ko'radigan eng katta guruh 2009 yil 31 maygacha qabul qilingan FHA krediti bo'lganlar bo'ladi. Ushbu sanani kutib olganlar uchun FHA PMI stavkalari juda past. Ushbu soddalashtirilgan qayta moliyalashtirish dasturi, baholashsiz, endi mulkda yashamaydigan (asosiy yashash joyi sifatida) / uyni investitsiya mulki sifatida olgan qarz oluvchilar uchun ham mavjud.
  2. VA kreditni qayta moliyalashtirish: Veteran ma'muriyati foizlarni kamaytirishni istagan faxriy uy egalari uchun foiz stavkasini pasaytirish bo'yicha qayta moliyalashtirishni IRRR taklif qiladi, hech qanday baho bermasdan. Ushbu kreditlar, shuningdek, endi asosiy yashash joyi sifatida yashamaydigan malakali faxriylarga ham beriladi.
  3. HARP qayta moliyalashtirish: 2009 yilda uy-joylarni arzon narxlarda moliyalashtirish dasturi (HARP) boshlanganda, u suv osti ipotekasi bo'lgan uy egalariga kreditlarini qayta oylik to'lashda va / yoki foiz stavkalarida qayta tiklashda yordam berishga intildi. Afsuski, dasturning birinchi versiyasi suv osti ipotekasida ko'plab uy egalariga umid qilganday yordam bera olmadi va bu asoratlarni engish uchun HARP 2 deb nomlangan yangi va takomillashtirilgan HARP versiyasining chiqarilishiga olib keldi. HARP 2 endi kreditning qiymatini 125% darajasida belgilamaydi va har qanday qiymatdan qiymatgacha qabul qilinishiga imkon beradi va shu bilan suv osti uylarini qoplaydi.[1]
  4. USDA uy kreditlari: Hech qanday baho talab qilinmaydi - hozirgi yashash joyi USDA "Oyoq izlari hududida" bo'lishi kerak va hozirda USDA dasturi bo'yicha sug'urtalangan bo'lishi kerak. Shunday qilib, USDA-ga an'anaviy kredit yoki FHA kreditidan qayta moliyalash ushbu dastur doirasida ishlamaydi. Kredit hisoboti talab qilinmaydi - joriy ipoteka muddati bo'lishi kerak va o'tgan 12 oylik ipoteka to'lovlari o'z vaqtida amalga oshirilishi kerak. Ana xolos. Biz sizning uy to'lovlarini o'z vaqtida amalga oshirganingizni tasdiqlaymiz. Ishni tasdiqlash talab qilinadi - biz sizning ish bilan ta'minlanganligingizni va anderrayting bo'yicha ko'rsatmalarga muvofiq etarli mablag 'to'plaganligimizni tekshirishimiz kerak bo'ladi ... demak, sizning uyingiz uchun to'lovlarni amalga oshirish uchun etarli daromadingiz borligini isbotlashimiz kerak. Naqd pulni olib bo'lmaydi - Siz qila oladigan yagona narsa - bu hozirgi kredit qoldig'ini moliyalashtirish, va yangi Kafolat to'lovi (USDA PMI), bu 1,5%.

Naqd pul

Asosiy maqola: Qayta moliyalashtirish orqali naqd pul

Ushbu turdagi qayta moliyalash oylik to'lovni kamaytirishga yoki ipoteka muddatlarini qisqartirishga yordam bermasligi mumkin. U uyni obodonlashtirish, kredit kartalari va boshqalarda ishlatilishi mumkin qarzlarni konsolidatsiya qilish agar qarz oluvchi hozirgi uy kapitaliga mos keladigan bo'lsa; ular hozirgi ipoteka kreditidan kattaroq kredit mablag'lari bilan qayta moliyalashtirishlari va naqd pulni ushlab turishlari mumkin.

Qarz oluvchida ham birinchi, ham ikkinchi ipoteka kreditlari mavjud bo'lgan hollarda, ushbu kreditlarni qayta moliyalashtirish jarayoni sifatida birlashtirish odatiy holdir. Ammo, garchi qarz oluvchi bitim doirasida biron bir aniq "naqd pul" olmasa ham, ba'zi hollarda qarz beruvchilar buni "12 oylik qoidasi" tufayli naqd pulsiz operatsiya deb hisoblashadi. Ushbu qoida shuni ko'rsatadiki, ikkinchi ipoteka kreditidan keyingi 12 oy ichida yuzaga keladigan har qanday qayta moliyalash (dastlabki sotib olish operatsiyalari tarkibiga kirmagan) naqd pul bilan qayta moliyalashtirish hisoblanadi.[2]

Shuningdek qarang

Adabiyotlar

  1. ^ "HARP 2.0 qoidalari va kimga foyda keltiradi". MarketWatch. 2011 yil 18-noyabr. Olingan 30 may 2015.
  2. ^ "Nima uchun bu ipoteka kreditini qayta moliyalashtirish" naqd pul "hisoblanadi?". http://www.mtgprofessor.com. Tashqi havola | veb-sayt = (Yordam bering)

Tashqi havolalar